פוטנציאל השינויי בהחזרים החודשיים של המשכנתא

ריבית המשכנתאות נמצאת כיום בשפל חסר תקדים. היתרון בכך הוא שהלקוחות יכולים לקבל סכומי משכנתא גדולים עם החזרים חודשיים נמוכים יחסית. מנגד, החיסרון הגדול במצב בו מצוי שוק המשכנתאות שממנו חוששים בבנק ישראל הוא שלקוחות עלולים למצוא את עצמם בעוד מספר שנים עם החזרים חודשיים שיעלו באופן משמעותי כאשר הריבית במשכנתא תתעדכן ותעלה חזרה לרמות ראליות כפי שצופים שיקרה בבנק ישראל.

הריבית הממוצעת על משכנתא צמודה למדד לתקופה של 20 שנה עומדת היום  על- 2.39% זאת לעומת 3.30% לפני 11 חודשים ולעומת ריבית בגובה 5.00% בשנת 2006 כפי שניתן לראות מדובר בפערים משמעותיים.
הריבית הנמוכה על המשכנתאות מאפשרת למספר גדול יותר של לקוחות לרכוש דירה עם משכנתאות גדולות יותר מכפי שתכננו ועדיין להשאר עם החזר חודשי סביר על המשכנתא בהשוואה לריביות שהיו נהוגות בעבר. כך ההחזר החודשי  ההתחלתי על משכנתא ממוצעת לרכישת דירה בגובה 700 אלף שח יהיה 3,650 שח לתקופה של 20 שנים זאת לעומת החזר חודשי התחלתי בגובה 4,600 שח שהיה מתקבל בריביות שהיו נהוגות בשוק המשכנתאות לפני 6 שנים.
אין ספק שמדובר בהקלה משמעותית בהחזרים החודשיים על זוגות שרוכשים דירות ומממנים את הרכישה באמצעות משכנתא משום שתשלומי המשכנתא כיום הינם נמוכים מאוד אף בהשוואה לדמי השכירות שהזוג היה נאלץ לשלם על אותה הדירה.

למרות היתרונות הללו קיים חשש גדול בבנק ישראל מהיום בו ריבית בנק ישראל תעלה חזרה לרמות נורמאליות כפי שהגדיר נגיד בנק ישראל לפני מספר חודשים, מצב זה יגרום לעליה בריבית הפריים מרמה של 3.75% ל- 5.50%. עליה זו תגרור עליות בריבית על משכנתאות צמודות למדד באופן זהה. במצב כזה ההחזרים החודשים על  המשכנתאות של זוגות צעירים יעלו באופן חד וישנו סיכוי סביר שעליה זו תהווה הרעה משמעותית למשק בית שיאלץ לספוג עליה של 1,000-1,500 ש"ח בהוצאות החודשיות הקבועות.

אז בכמה באמת עלולים ההחזרים החודשים לעלות במהלך השנים הקרובות?
לשם כך נמחיש את המצב באמצעות זוג בעל הכנסה משותפת בגובה 15,000 שח  שרוכש דירה ב-1.3 מיליון ש"ח ויקח משכנתא בגובה של 65% מימון בגובה של 850 אלף ש"ח.
ע"פ דוחות בנק ישראל תמהיל המשכנתא הנפוץ ביותר הינו:
30% במסלול הפריים.
50% במסלול משתנה כל 5 שנים צמודה למדד.
20% במסלול קבועה צמודה למדד.

הרכב זה של המשכנתא ישים את הלקוחות בהחזר חודשי התחלתי של 3,400 ש"ח לחודש כאשר פריסת המשכנתא תהיה ל-30 שנים. החזר חודשי זה יאפשר לזוג הכנסה פנויה מעבר לתשלום המשכנתא בגובה 11,500 ש"ח.
בבואנו לחשב את פוטנציאל העליה בהחזרים החודשיים יש לזכור את קיומם של 2 פרמטרים משמעותיים:
הראשון– 80% מהמשכנתא הינם בריבית משתנה.
השני– במסלולים משתנה כל 5 שנים וריבית קבועה קיימת השפעה של מדד המחירים לצרכן כלומר, המשכנתאות הללו יושפעו משינויים במדד המחירים לצרכן החל מיומן הראשון.

כעת נותר לנתח מה יקרה עם ההחזרים החודשיים בעוד 5 שנים בהנחה שהריבית במשק תעלה חזרה לרמות של 5% כמובן תוך התחשבות בעובדה שמדד המחירים לצרכן יעלה ב- 2.5% בממוצע לשנה.
תוך התבססות על ההנחות הנ"ל ההחזרים החודשיים יעלו מרמה של  3,400 שח רמה של 4,800 שח, עליה משמעותית של 1,400 שח בחמש שנים.

איך בכל זאת ניתן להימנע משינויים כה דרמטיים בהחזרים החודשיים:

1. השתדלו ככל שניתן לקחת במשכנתא מסלולים שאינם בריבית משתנה (קבועה צמודה או קבועה לא צמודה)
2. השאירו טווח ביטחון בין ההחזר החודשי המקסימלי שתוכלו לעמוד בו לבין ההחזר ההתחלתי.
3. השתדלו לקחת את המשכנתא במסלולים שאינם צמודים למדד- הרכב משכנתא כזה יאפשר לכם את הקטנת קרן המשכנתא בקצב מהיר יותר והערכות נכונה למצב שבו תעלה הריבית.
4. קצרו את תקופת המשכנתא ככל שניתן כך יתאפשר לכם לפרוס אותה מחדש לתקופה ארוכה יותר במצב שבו ההחזרים החודשיים יעלו בעקבות שינויים צפויים בריבית.