תהליך קבלת משכנתא

נטילת משכנתא הינה תהליך ארוך ומורכב אשר מבוסס על מספר לא מועט של תהליכים שנוטל המשכנתאות צריך לבצע.

הנה פרוט תהליך קבלת משכנתא:

איסוף מסמכים למשכנתא:

זהו השלב הראשון בתהליך שכולל איסוף מסמכים שהבנקים למשכנתאות ידרשו מהלקוח בעת הגשת הבקשה לאישור עקרוני.

בשלב זה הבנק יאסוף מהלקוח את כל המסמכים המעידים על ההכנסות של משק הבית ומנגד את כל המסמכים שמעידים על ההתחייבויות שלו ועל העושר הפיננסי שלו.

באיסוף המסמכים ישנם מסמכים שהבנק אוסף מכולם וישנם מסמכים שהבנק מתייחס לסוג העיסוק של הלקוח בין אם הוא שכיר ובין אם הוא עצמאי.

שכיר- 3 תלושי שכר עדכניים ממקום העבודה שלו.

עצמאי- שומת מס שנה אחרונה ואישור רואה חשבון על הכנסות בשנה העדכנית.

יתרת המסמכים הנדרשים- תעודות זהות, דפי חשבון עובר ושב 3 חודשים אחרונים, ריכוז הלוואות בעובר ושב במידה ויש וכל הוכחה על נכסים נזילים או נכסי נדל"ן- תיקי השקעות, רכבים בבעלות, נכסי מגורים אחרים וחוזי שכירות.

במידה וללקוח יש משכנתא קיימת- הבנק יבקש ממנו לראות את לוח התשלומים של המשכנתא ב-24 החודשים האחרונים על מנת לבחון תשלום סדיר.

הגשת בקשה:

זהו השלב שבו הלקוח מוסר את המטרה שבגינה הוא מבקש את המשכנתא כגון: רכישת דירה מקבלן, רכישת דירה יד שניה, משכנתא לכל מטרה, מחזור משכנתא ועוד.

במקביל הלקוח מוסר לבנק את כלל אישורי ההכנסות שריכז עבורו. לאחר שהבנק מקבל את כלל הנתונים הנדרשים בוא בוחן את הפרמטרים העיקריים שמסתמכים על הניירת שמסר הלקוח.

אחוז המימון- סכום המשכנתא ביחס לשווי הנכס שישועבד לבנק

כושר החזר- סך ההכנסות של הלקוח מכל המקורות ביחד לתשלום בחודשי של המשכנתא המבוקשת בתוספת התחייבויות אחרות של הלקוח (למשל: משכנתאות אחרות, הלוואות לבנקים ועוד)

דירוג האשראי של הלקוח- זהו מודל שמשקף את רמות הסיכון של הלקוח, מודל זה משקלל מספר רב של פרמטרים- גיל, השכלה, מספר ילדים, ותק במקום העבודה ועוד.

לאחר שהבנק בחן את 2 הפרמטרים הללו הוא מודיע ללקוח באופן רשמי האם הוא מאשר או דוחה את המשכנתא ובאיזה תנאים הוא מאשר ללקוח כלומר- מה היא ריבית שהבנק מאשר על מסלולי המשכנתאות השונים שהלקוח יבחר.

גיבוש תמהיל משכנתא:

בשלב זה על הלקוח להחליט על הרכב המסלולים שמהם הוא ירכיב את המשכנתא.

בשוק המשכנתאות יש עשרות סוגי מסלולי משכנתאות עם בסיסי הצמדה שונים ומנגנוני קביעת ריבית על משכנתא שונים ומגוונים. על הלקוח להתאים לעצמו תמהיל משכנתא מדויקי תוך התבססות על ניתוח מקיף של צרכיו הפיננסיים בהווה ובמיוחד צרכיו העתידיים.

בסיס לבניית תמהיל משכנתא ניתן לקבל במאמר תמהיל משכנתא מומלץ.

ניהול משא ומתן מול הבנקים:

לאחר שהלקוח בנה לעצמו את תמהיל המשכנתא הייחודי לצרכיו, תמהיל זה בלבד ישמש אותו למשא ומתן מול כלל הבנקים למשכנתאות.

המשמעות היא- שהלקוח יבקש על בסיס תמהיל זה בלבד הצעות ריבית  מהבנקים למשנתאות מבלי לתת להם אפשרות לערוך שינויים כאלו או אחרים במבנה התמהיל ובתקופות.

כמובן שבשלב זה על הלקוח לערוך משא ומתן על עמלות הבנקים כאשר העמלה המרכזית אותה גובה הבנק למשכנתאות מהלקוח הינה עמלת ? דמי פתיחת תיק.

כמו כן, על הלקוח לערוך סקר מחירים בכל הקשור לתחום ביטוח משכנתא שמתחלקים ל-2: ביטוח חיים (מרכיב ריסק בלבד) וביטוח נכס.

חתימה על תיק משכנתא:

זהו השלב שבו הלקוח סוגר עם בנק למשכנתאות את התנאים המדוייקים: הרכב מסלולי המשכנתא, ריבית משכנתא לכל אחד מהמסלולים, תקופות וגובה העמלות שהבנק יקח מהלקוח.

בשלב זה על הלקוח לגשת לבנק למשכנתאות וחתום על תיק המשכנתא המלא שכולל פירוט מדוייק ואת כלל החוזים והנספחים שנוגעים לתנאים כפי שסוכם בין הלקוח לבנק למשכנתאות.

טיפול בביטחונות המשכנתא:

זהו השלב הסופי של המשכנתא לפני הביצוע שלה. בשלב זה על הלקוח לטפל ברישום השיעבודים של הבנק בנכס הממושכן.

לאחר תום שלב זה הבנק יעביר את כספי המשכנתא.