תכנון תקציב רכישת דירה באמצעות משכנתא

תהליך רכישת הדירה מלווה במספר רב של התלבטויות שעיקרן פיננסיות. לכן נדרש תכנון תקציב רכישת דירה באמצעות משכנתא.
התלבטויות אלו נוגעות להחלטות מהותיות שצריכות להתקבל בתהליך רכישה של דירה מקבלן או דירה יד שניה שעיקרן נוגעות לתקציב הרכישה.
ללקוחות שרוכשים את הדירה באמצעות משכנתא ישנה דרך פשוטה לקבוע את תקציב רכישת הדירה ולבחון האם בנק למשכנתאות יאשר אותו.

הון עצמי

זה הנתון הראשון שממנו בונים את תקציב הדירה ועל פיו ניתן גם לקבוע את גובה המשכנתא שניתן לקבל מבנק למשכנתאות.
שיטת החישוב המדוייקת שממנה ניתן לגזור תקציב ראשוני לרכישת הדירה היא לקבוע את גובה ההון העצמי הראשוני הנזיל שעומד לרשות הלקוח וממנו לגרוע את כל ההוצאות הנלוות לרכישת הדירה לאחר ביצוע פעולה זו נקבל את ההון העצמי הנקי שיוקדש לתשלום על חשבון הדירה.
הדרישה המינימלית של הבנקים למשכנתאות היא שההון העצמי יהיה לכל הפחות 30% משווי הנכס כך למשל אם ישנו לקוח שההון העצמי הראשוני שלו עומד על 600 אלף ש"ח וגובה ההוצאות הנלוות לרכישה יהיה 100 אלף ש"ח יוותר לו הון עצמי  נקי בגובה 500 אלף ש"ח שיאפשר רכישת נכס במחיר של 1.66 מיליון ש"ח.

הוצאות נלוות לרכישה

אלו הן ההוצאות הכרוכות ברכישת דירה. הבנק למשכנתאות לא יקח את ההוצאות הללו בתחשיב של שווי הדירה ולכן ידרוש מהלקוח לממן אותן בעצמו מתוך ההון העצמי שלו.

כושר החזר משכנתא ?

זהו סך תחשיב בסיסי שמתבצע בבנק למשכנתאות ולוקח בחשבון את סך ההכנסות של הלקוח הן מעמל (מקומות עבודה) בין אם הלקוח שכיר ובין אם הלקוח עצמאי והן הכנסות ממקורות אחרים כגון: שכר דירה, דיבידנד, פנסיה וכו'.
במקרה של משפחה שלוקחת משכנתא יחשב הבנק את סך ההכנסות של שני בני הזוג מכלל המקורות.
מנגד הבנק בוחן את סך ההתחייבויות  החודשיות הקבועות של הלקוחות כגון: התשלום החודשי של המשכנתא, החזרים על הלוואות שונות, ובמקרים מסויימים תשלומי מזונות.
לאחר שהבנק למשכנתאות בחן את סך ההכנסות של הלקוחות ומנגד את סך ההתחייבויות שלהם הוא יקבע את יחס ההחזר בין ההכנסות למשכנתא וההתחייבויות השונות.
יחס ההחזר הוא התוצאה של פעולת החילוק הבאה: סך ההכנסות חילוק סך ההתחייבויות.
ככל שיחס ההחזר יותר גבוה כך כושר ההחזר של הלקוחות טוב ואיכותי יותר. באופן עקרוני בנקים למשכנתאות מעדיפים שיחס ההחזר יהיה מ-3 ומעלה כלומר, ההכנסה המשותפת גבוה לפחות פי 3 מסך ההתחייבויות.
כך למשל הבנק למשכנתאות יוכל לבחון זוג שמבקש משכנתא ממוצעת בגובה 700,000 ש"ח  לתקופה של 25 שנים עם החזר חודשי בגובה 3,200 ש"ח הזוג הנם שכירים בעלי הכנסה משותפת בגובה 15,000 ש"ח ומנגד הם יוכלו להיות בעלי נכס נוסף שמניב הכנסה משכר דירה בגובה 3,000 ? כך שסך ההכנסות של הזוג יסתכם ב- 18,000 ש"ח.
מנגד יבחן הבנק את סך ההתחייבויות שלהם: ההחזר החודשי של המשכנתא והלוואות נוספות שיש בבעלותם עם החזר חודשי בגובה 1,000 ש"ח לחודש. כך שסך ההתחייבויות של בני הזוג יעמוד על 4,200 ש"ח.
יחס ההחזר של הלקוחות על הנתונים הכתובים יעמוד על 4.3 שזו התוצאה של חילוק ההכנסות בהתחייבויות וזהו יחס החזר משכנתא מעולה.

לסיכום

כדי לבנות תקציב לרכישת דירה יש לעשות שימוש ב-3 הפרמטרים: הון עצמי ראשוני, הוצאות נלוות לרכישה וכושר החזר.
כך למשל זוג בעל הון עצמי ראשוני בגובה 500,000 ש"ח עם הכנסה משותפת של 15,000 ש"ח שירצה לרכוש דירה יד שניה יצטרך לקזז מההון הראשוני את ההוצאות הבאות: שכר טירחת עורך דין, תשלום מס רכישה, דמי תיווך (במקרים מסויימים) ועלויות שיפוץ.
הוצאות אלו נאמדות בכ-80 עד 100 אלף ש"ח כך שיקטינו את ההון העצמי הראשוני המיועד לרכישת הדירה ל-400,000 ש"ח.
הון עצמי בגובה  400 אלף ש"ח יאפשר לזוג לרכוש נכס בשווי מקסימלי של 1.33 מיליון ש"ח כך שההון העצמי יהווה לא פחות מ-30% משווי הנכס.
לפי תחשיב זה הזוג יקבל משכנתא בגובה 900 אלף ש"ח שההחזר החודשי עליה לתקופה של 4,120 ש"ח כך שיחס ההחזר יעמוד 3.64 שזהו יחס ראוי.
באופן שכזה זוג יוכל לתכנן מראש את תקציב הרכישה כך שיהיה תקציב סביר שיאושר על ידי בנק למשכנתאות.