עונת מחזורי המשכנתאות בשיאה

עונת המחזורים החלה ובענק! לאחר מספר ירידות ריבית רצופות של בנק ישראל רבים ממשקי הבית משלמי המשכנתאות בודקים את האפשרות לניצול תנאי השוק ומחזור המשכנתא. נכון להיום, לאור תנאי השוק האטרקטיבים  ישנו צורך של כל מי שלקח משכנתא אי פעם, לעשות חשיבה מחודשת לגבי התמהיל שלקח בעבר וכמובן לגבי הריביות שנקבעו לו במשכנתא באותה העת.

נושא המחזורים מצריך מידע רב ומפורט הנוגע למספר רב של פרמטרים הקשורים במשכנתא אך ישנו מידע בסיסי שיוכל לסייע לכל אחד מקהל משלמי המשכנתאות ולסייע לו בקבלת ההחלטות הנוגעות למחזור המשכנתא. איך בוחנים אם כדאי למחזר או לא? מה זה קנס היציאה? מה קורה עם  ההחזר חודשי? וממה להיזהר?

  איך יודעים האם כדאי למחזר?

לאחר בדיקת ניירת מול יועץ משכנתאות אנו צריכים להגיע להחלטה ברורה שהמחזור אכן חוסך לנו כסף לכל אורך חיי ההלוואה. כאשר הבנתם שהמחזור שווה לכם כסף , זה הזמן הנכון להתקדם בתהליך המחזור. חיסכון מינימלי שהופך את תהליך המחזור לכדאי הינו 5% ומעלה מקרן המשכנתא (כולל עמלת הפירעון המוקדם). לדוגמא: במשכנתא שיתרת הסילוק שלה הינה 600,000 ? יהיה כדאי לבצע תהליך של מחזור בתנאי שהחיסכון המצטבר הינו לפחות 30,000 ?.  

עמלת פירעון מהי?

עמלת הפירעון נקבעת רק על ידי הבנק בוא נלקחה ההלוואה וזאת על בסיס הפרשי הריביות בין הריבית שלקחתם לבין הריבית במשק כיום. אין טעם במשא ומתן מול הבנק על עמלה זו, ב-99.9% מן המקרים הבנק לא יוותר על עמלת הפירעון ולכן חבל על האנרגיות ובזבוז זמן בנושא זה. יחד עם זאת,  בתהליך של מחזור משכנתא מחשבים את עמלת הפירעון כאשר בונים את תמהיל המשכנתא החלופי ולוקחים אותה בחשבון כאשר מחשבים "חיסכון לאורך התקופה". חשוב לציין שלא משלמים אותה במזומן אלא פשוט מוסיפים אותה ליתרת הקרן כאשר ממחזרים.

  מסלולים

כפי שהזכרתי בחלק הראשון, לא ניתן לדעת במדויק סכום החיסכון אלא להעריכו. לדוגמא: כאשר ממחזרים מקבועה לא צמודה לקבועה לא צמודה, ניתן בקלות לדעת מה יהיה החיסכון (הרי היא לא מושפעת ממדד וריביות).  

ההחזר החודשי

אנו מאוד אוהבים להיצמד לאותו החזר חודשי כאשר אנחנו ממחזרים את המשכנתא. נניח שאנחנו משלמים כיום 3,700 ?, הנטייה הטבעית שלנו היא לבקש במחזור להישאר באותו החזר חודשי. אנו שוכחים, כי המצב שלנו שבו לקחנו את המשכנתא היה שונה מהיום. סכום המשכורות השתנה, פתחנו קופות חיסכון וכדומה. ייתכן שאז יכולנו להחזיר 3,700 ?, אבל כיום אנחנו יכולים להחזיר כבר 4,700 ? ומאוד רצוי שנעדכן את זה כבר היום ונבנה את התמהיל החדש על בסיס ההחזר החדש. כמובן שעניין המחזור עובד גם הפוך, אם היום אנחנו מחזירים 3,700 ? ואנחנו לא מסתדרים עם ההחזר הזה ונכנסים להתחייבויות בעו"ש באופן שוטף,  זה בדיוק הזמן להוריד את ההחזר החודשי ע"י ריביות מעודכנות או על ידי הארכת תקופת חיי ההלוואה. ושוב, אין לנו שום סיבה להתחייב להחזר שקבענו לפני שנים, אלא יש לעשות הערכות מחודשת בזהירות ובשיקול דעת ולקבוע החזר חודשי חדש שמתאים למצבנו הכלכלי החדש. יש לזכור את את חשיבות ביטוח חיים למשכנתא.

לסיכום- מעולם לא היה תזמון טוב יותר לבצע מחזור משכנתא. כנראה שהתקופה הזו היא אחת ההזדמנויות הטובות שנפגוש בשנים הקרובות ולכן מומלץ מאוד לבחון את כדאיות מחזור המשכנתא ובמקביל לבצע בחינה של תזרים ההוצאות וההכנסות של משק הבית על מנת להתאים את התשלומים החודשיים של המשכנתא לרמת ההוצאות החודשית.