העליה בהחזר החודשי כאשר ריבית השוק תשתנה

בנק ישראל פרסם אתמול את נתוני לקיחת המשכנתאות לחודש מרץ. על פי הנתונים הללו היקף המשכנתאות שנלקחו  בחודש מרץ עמד על 5.6 מיליארד ש"ח וזינק ב-21 אחוזים לעומת שני החודשים הקודמים.

הריבית הנמוכה בשוק מעודדת רוכשי דירות לקדם ולבצע עסקאות בעיקר כאשר מדובר בעסקאות שמומנו על ידי משכנתא. הריבית הנמוכה מאפשרת  החזרים חודשיים נמוכים ולעיתים קרובות נמוכים אף יותר מתשלומי שכר דירה.

כמו כן ניכר בדוח בנק ישראל שציבור נוטלי המשכנתאות הקפיד להגדיל את מרכיב המשכנתא בריבית קבועה מ-41% ל- 54% מתוך תיק המשכנתא.

המשמעות היא שקרוב לחצי מהמשכנתא הממוצעת שנוטל לקוח הוא בריבית משתנה ולפיכך קיים עדיין סיכון של עלייה בהחזרים החודשיים בעתיד כאשר הריבית בשוק תחזור לרמה הממוצעת שהיתה נהוגה.

הריבית הממוצעת בשוק המשכנתאות ב-10 השנים האחרונות גבוהה הרבה יותר מזו שנהוגה היום בשוק. כיום עומדת ריבית הפריים על 1.60%  לעומת ממוצע של-4.0% וריבית המשכנתאות הממוצעת בהלוואות צמודות מדד עומדת על 2.10% לעומת ממוצע של 3.25%.

כמו כן יש לקחת בחשבון שחלק מהמשכנתאות שנלקחות הינן צמודות למדד המחירים לצרכן שהממוצע השנתי שלו בעשור האחרון הינו- 1.96%  ואם נתעלם מהשנתיים האחרונות שבהן היה מיתון הממוצע יעלה ל- 2.42%.

במאמר זה נדגים מה יקרה להחזרים החודשיים במשכנתא ממוצעת של 580 אלף ש"ח שנלקחת במבנה הפופולרי ביותר כפי שמדווח בנק ישראל. ההתייחסות תהיה לכך שהריביות והמדד יחזרו בעוד שנה וחצי לרמתן הממוצעת.

נדגים בתיק משכנתא של 580 אלף ש"ח את המבנה הפופולרי של משכנתא כיום (על פי נתוני בנק ישראל):

190 אלף ש"ח במסלול הפריים לתקופה של 23 שנים

75 אלף ש"ח במסלול משתנה כל 5 שנים צמודה למדד לתקופה של 25 שנים

186 אלף ש"ח במסלול קבועה לא צמודה לתקופה של 17 שנים

129 אלף ש"ח במסלול קבועה צמודה למדד 14 שנים

ההחזר החודשי שמתקבל במבנה זה לפי ריביות אטרקטיביות במשכנתאות לדיור הינו: 3,045 ש"ח.

אם נבחן את מבנה המשכנתא נוכל להבחין שבולטים בו 2 פרמטרים משמעותיים:

1. 265 אלף ש"ח נלקחים במסלולים בריבית משתנה שעשויים לשנות את ההחזרים החודשיים.
2. 204 אלף ש"ח נלקחים במסלולים צמודי מדד שעשויים גם הם לשנות את ההחזרים החודשיים.

סה"כ 394 אלף ש"ח שמהווים 68% מהמשכנתא נלקחים במסלולים בהם ההחזרים החודשיים עשויים להשתנות שתוצאה משינוי בריביות או במדד המחירים לצרכן.

כעת נבחן מה יקרה להחזרים החודשיים שמתחילים ב- 3,045 ש"ח אם בעוד שנה וחצי מהיום ריביות השוק יחזור לרמתן הממוצעת וכן מה יקרה אם ריביות השוק תהיינה גבוהות מהממוצע ב- 0.5%.

נדגים זאת באמצעות המחשת התפתחות ההחזר החודשי במשך תקופה של 5 שנים -10 שנים מהיום בו תחול עליית הריבית.

ניכר מההדגמה כי כתוצאה משינויים הצפויים בתנאי השוק, העליה בהחזר החודשי בטווח של 5 שנים עשוייה לנוע בין- 11% ל-16%.

ובטווח של 10 שנים העליה בהחזר החודשי עשויה לנוע בין- 16% ל-27% מול ההחזר החודשי המקורי.

בסה"כ רמת הסיכון הינה במצב בו אין תנודות חריגות בריביות המשכנתא ובמדד מחירים לצרכן הינה סבירה ומצביעה על עליה שנתית ממוצעת של 2-3 אחוז לשנה.

יחד עם זאת במצבי קיצון של עליית ריביות ותנאי השוק מעל הממוצע בפער של יותר מ-0.5% אחוז יכולה להוות סיכון גבוה ולהקשות על משלמי המשכנתאות לעמוד בתשלומים החודשיים.

בעשור האחרון מצבי קיצון מבחינת תנאי שוק היו בין השנים 2005 ל-2009 במשך 4 שנים ברציפות כך שקיימת סבירות שיחזרו שוב.

אין ספק ששינוי מבנה המשכנתא למבנה זהיר יותר , אפקטיבי יותר וכזה שמנצל את תנאי השוק האטרקטיביים כעת יכול להפחית את הסיכונים במשכנתא בעיקר במצבי קיצון.

נכתב על ידי עידן אלקבץ