אישור עקרוני למשכנתא

כל אחת מהמשכנתאות שנלקחות בשוק מתחילה בהגשת בקשה למתן אישור עקרוני למשכנתא. ברוב המקרים מדובר בתהליך קצר שכרוך בהגעה לסניף הבנק עם צילומים של תלושי שכר, תעודות זהות תדפיסי חשבון עובר ושב ועוד. בתהליך זה פקיד הבנק לוקח מהלקוח את פרטיו האישיים ונתונים נוספים על הלקוח כגון: מקומות העבודה, ותק בעבודה, מספר ילדים ועוד. בסוף הפגישה פקיד הבנק למשכנתאות יודיע ללקוח שישיב לו תשובה האם המשכנתא מאושרת לאחר מספר ימים.

מה באמת בודק שם הבנק? ועל איזה קריטריונים מתבסס באישור המשכנתא ואיך הם משפיעים הקריטריונים הללו על התנאים וריביות המשכנתא?

תהליך הבחינה של הבנק את הלקוח מבוסס על 3 קריטריונים עיקריים. כל אחד מהקריטריונים הללו הינו בעל חשיבות מכרעת על תנאי המשכנתא:

אחוז מימון משכנתא

זהו למעשה גובה המשכנתא ביחס לערך הנכס. כך למשל משכנתא בגובה 600 אלף ? למטרת רכישת נכס בשווי 1.2 מיליון ? תהווה 50% מימון.

ככל שאחוז המימון גבוה יותר כך רמת הסיכון של הבנק עולה וכך קטנים הסיכויים שהבנק יאשר את בקשת המשכנתא של הלקוח.

בכל זאת בתוך הקריטריון שנקרא אחוז מימון ישנה חלוקה מאוד מוגדרת שעל פיה עובד הבנק.

ראשית חלוקה למטרות המשכנתא כלומר, מהו יעוד כספי המשכנתא – רכישה או נכס קיים (משכנתא לכל מטרה).

במשכנתא לרכישה- ישנן מספר רמות של אחוזי מימון שכל אחת מהן משפיעה על אישור המשכנתא של הלקוח באופן אחר.

71% עד 90% – באחוז מימון גבוה כזה יידרש הלקוח לבטח את הבנק בביטוח אשראי שנקרא emi. כמו כן אחוז מימון גבוה כל כך נחשב לבעל רמת סיכון גבוהה מאוד.

61% עד 70% מימון ? באחוז מימון כזה הלקוח לא יידרש בביטוח אשראי אך עדיין זהו אחוז מימון יחסית גבוה והבנק יידרש להקצות יותר הון על משכנתא באחוז מימון כזה ולכן ישתדל הבנק לפצות את עצמו בריביות המשכנתא שיציע ללקוח.

עד 60% מימון- אחוז מימון נמוך עם רמת סיכון נמוכה. אחוז מימון זה הבנק ייתן ללקוח הצעת ריבית אטרקטיבית שכן לקוח זה הינו בעל רמת סיכון נמוכה.

במשכנתא לכל מטרה- אחוז המימון המקסימלי של המשכנתא הינו 60% ולא מעבר לכך.

כושר החזר

זוהי בחינת ההכנסות וההתחייבויות של הלקוח כאשר המטרה היא לבחון את יכולת ההחזר של הלקוח את ההחזר החודשי של המשכנתא לאורך השנים.

בבדיקה זו בוחנים מצד אחד את כלל ההכנסות של הלקוחות הן הכנסות מעמל והן הכנסות שיש ללקוח ממקורות אחרים כגון: שכר דירה, דיבידנד וכו'. מצד שני בוחנים את ההתחייבויות של הלקוחות כאשר ההתחייבות העיקרית היא ההחזר החודשי של המשכנתא אך יחד עם זאת הבנק למשכנתאות לוקח בחשבון התחייבויות נוספות, הלוואות אחרות ותשלומים קבועים נוספים כגון: תשלומי מזונות.

בסופו של דבר הבנק למשכנתאות בוחן את סך ההכנסות של הלקוח אל מול סך ההתחייבויות שלו וככל שהיחס ביניהם גדול יותר "יקבל" הלקוח יותר נקודות זכות באישור המשכנתא.

כך למשל לקוח שסך ההתחייבויות שלו כולל ההחזר החודשי על המשכנתא הוא-4,000 ? וסך ההכנסות שלו מכלל מקורות ההכנסה הוא- 20,000 ? יחשב בעיני בנק המשכנתאות לבעל כושר החזר גבוה.

דירוג אשראי

זהו שקלול של מספר רב של פרמטרים שבסופו של דבר משקף את רמת הסיכון הכללית של הלקוח.

בדירוג אשראי לוקח בנק המשכנתאות מספר רב של פרמטרים בחשבון כגון: השכלה, וותק במקום העבודה, מספר ילדים, האם הלקוח הינו עצמאי או שכיר, האם הלקוח הינו בעל רכוש כגון: דירות נוספות, רכבים, פיקדונות ותיקי השקעות ועוד. לכל אחד מהפרמטרים הללו יש משקל מסוים בשקלול שמבצע בנק המשכנתאות כאשר בסופו של דבר מקבל הלקוח ציון שנחשב דירוג האשראי שלו.

כאמור, ככל שהציון גבוה יותר, כך נמוכה רמת הסיכון וכך הבנק ירצה להטיב את התנאים ללקוח על מנת לגייס אותו.

לסיכום

כאשר לקוח מגיש בקשת משכנתא בבנק משכנתאות הבנק יראה לנגד עיניו 3 פרמטרים חשובים: אחוז מימון משכנתא, כושר החזר ודירוג אשראי. שלושת הפרמטרים הללו ישפיעו על אישור בקשת המשכנתא ובמידה והיא תאושר על תנאי המשכנתא ? ריבית משכנתא ועמלות.