מדריך משכנתאות (חלק 2)

מבין כל מסלולי המשכנתא איזה מסלול הוא המשתלם ביותר לאורך זמן?

"עתיד משכנתאות" ביצעה בדיקה היסטורית של כלל מסלולי המשכנתאות. הבדיקה התמקדה בעלות הכוללת של כל מסלולי המשכנתאות בעשור האחרון.  מהבדיקה עלה כי המסלול המשתלם היותר לנוטלי המשכנתא הינו המסלול הדולרי, אחריו מסלול הפריים, לאחר מכן ריבית משתנה כל שנה ורק בסוף מסלולי משכנתא סולידיים כגון: ריבית משתנה כל 10 שנים, קבועה צמודה וקבועה לא צמודה.
הסיבה שהפכה את המסלול הדולרי למשתלם ביותר לעומת שאר מסלולי המשכנתאות למשתלם ביותר הירידה החדה בריבית הליבור בעקבות משבר הסאבפריים בארה"ב ובעקבות ירידת הריבית ההחזרים החודשיים על מסלול זה קטנו באופן משמעותי. במקביל לירידת הריבית צנח גם שער הדולר וגרם להקטנת יתרות המשכנתא ולהקטנה נוספת משמעותית בהחזרים החודשיים.

האם ניתן להסתמך על ביצועי המסלול הדולרי גם לעתיד?

התשובה היא- לא. כיום הצפי הוא שריבית הליבור תעלה בטווח של כשנתיים מהיום ובנוסף אנו עדים להתחזקות הדולר מול השקל ומול מטבעות אחרים בעולם. ההשפעה של עליית שער הדולר ועליה צפויה בריבית תגרום להתנהגות הפוכה לגמרי של משכנתאות במסלול הדולרי מזו שהייתה עד כה. ולכן עדיף להימנע ממסלול זה.

איזה תמהיל משכנתא מומלץ לזוגות צעירים?

מבחינה כלכלית, זוגות צעירים נמצאים בשלב בו הם ממוקדים בבניית קריירה, בשלב זה פוטנציאל ההשתכרות במגמת עלייה יחד עם זאת כושר ההשתכרות בשלב זה אינו גבוה. בשלב זה הזוגות הצעירים מצויים בשלב בו רמת ההוצאות המשפחתית שלהם היא בשיאה בעיקר בגלל הוצאות על ילדים, חוגים, גנים וכו'. במבט לעתיד זוג צעיר צריך גמישות, תחנות יציאה, כך שבעתיד יוכל למחזר את המשכנתא בעיקר על מעט לקצר את התקופות כשאר ההכנסה המשפחתית תעלה וההוצאות על הילדים יתבטלו, ואך לפרוע את המשכנתא ללא קנס. הקו המנחה העיקרי הוא שהם זקוקים לרוב לתקופת החזר ארוכה יותר המאפשרת החזר חודשי נמוך יותר.
בתנאי השוק כיום נמליץ לזוגות צעירים לקחת משכנתא בריבית פריים (30%) ואת שאר המשכנתא לחלק בין המסלולים הבאים: משתנה כל חמש שנים צמודת מדד (50%), וקבועה לא צמודה ל-20 שנה (20%). נציין שקבועה לא צמודה ("בטוחה") מקנה יציבות מסוימת לתמהיל המשכנתא.
כמה זה עולה ולמשך כמה זמן? עבור סכום משכנתא ממוצע של 600 אלף ?, זוג צעיר ישלם 3,100-3,300 שקל לתקופה ממוצעת של כ-23 שנה.

איזה תמהיל משכנתא מומלץ למשפרי דיור?

הפרופיל הנפוץ של משפרי הדיור הינו משפחות בהן ההורים בגיל 40-50. ההכנסה המשותפת גבוהה יחסית והכנסה הפנויה גבוהה גם כן, כיוון שההוצאות שלהם, בהיעדר ילדים קטנים, הן נמוכות יותר. משפרי דיור הינם בעלי פוטנציאל גבוה לפירעון מוקדם של המשכנתא.  משפרי הדיור משתמשים בדרך כלל במשכנתאות עם תקופות קצרות וברמת סיכון גבוהה יותר ונהנים מעלות כוללת נמוכה של המשכנתא.
בתנאי השוק כיום נמליץ למשפרי הדיור ש-20% מהמשכנתא תהיה במסלול הפריים, 10% במסלול  צמוד אירו, 40% במסלול ריבית קבועה צמודה למדד לתקופה של 10 שנים, ו-30% בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד לתקופה של 15 שנה.
כמה זה עולה ולמשך כמה זמן? משפר דיור ישלם עבור סכום משכנתא ממוצע של 600 אלף ?  4,300-4,500 שקל לתקופה ממוצעת של 14 שנה.

האם יש עלויות נוספות במשכנתא?

במסגרת בניית התקציבים הכרוכים בנטילת משכנתא לפני שתסיימו את חישוב התקציב הכללי, חשוב לזכור שישנן עלויות נוספות לנטילת המשכנתא. העלויות הנלוות מתחלקות לקבועות שמתלוות להחזרים החודשים בכל חודש ועלויות חד פעמיות. העלויות הקבועות הינן: ביטוח חיים שעלותו בין 100 ל-200 שקל בחודש למשכנתא ממוצעת. גובה הביטוח נגזר מקריטריונים כגון: גיל, גובה, משקל, מצב בריאותי ועוד ובנוסף לכך ישנו גם ביטוח נכס שעלותו כ-70 שקל, והיא מושפעת מערך הנכס.
עלויות חד פעמיות: שמאי שמטרתו היא הערכת הנכס במקרה של רכישת דירה יד שניה ועלותו  600-700 שקל, ייפוי כוח נוטריוני שעולה כ-250 שקל, רשם משכונות בעלות של 175 שקל, ודמי פתיחת תיק משכנתא בגובה 0.25% מערך המשכנתא ובממוצע 1,500 שקל.

האם ניתן לצמצם את העלות הכוללת של המשכנתא?

העלות הכוללת של המשכנתא היא סך העלות של כל התשלומים החודשיים בתוספת הפרשי הצמדה ושינויי ריבית קבועים. כל שיפור בתנאי המשכנתא ובתכנון שלה יכול להביא לצמצום העלות הכוללת. כדי לצמצם את העלות הכוללת ככל שניתן חשוב לתכנן שלא להסתפק בסקר של שני בנקים, אלא לבחון את הצעות כל הבנקים. הבנקים יבינו שמדובר בלקוח שיש לו הצעות נוספות ויציעו לו עסקה קצת יותר טובה. אבל חשוב לנהל מו"מ עם הבנקים על בסיס אותו תמהיל משכנתא, כדי שתהיה נקודה להשוואה.

איך חוסכים 1,500-2,000 שקל כל חודש בתשלומי משכנתא?

לאחר החתימה על המשכנתא ? החלק הכי חשוב במשכנתא עוד לפניכם. הישראלי הממוצע משלם לעתים מאות אלפי שקלים מיותרים לבנק, כי הוא החליט שהמשכנתא זה "שגר ושכח". כמו שלא שמים מיליון שקל בתיק השקעות ושוכחים ממנו לעשר שנים, כך אסור לשכוח מהמשכנתא. ביחנו כל העת מיחזור. החיסכון הפוטנציאלי במשכנתא ממוצעת לאורך כל חייה הינו כ-200 אלף שקל, והוא בא לידי ביטוי בפער של 1,000-1,500 שקל בהחזרים החודשיים.