ריבית על משכנתא – איך היא נקבעת על ידי הבנקים?

שוק המשכנתאות בישראל הולך ומשתכלל משנה  לשנה. מידי מספר חודשים מנפיק אחד מהבנקים למשכנתאות מסלול משכנתא חדש.
כיום קיימים בשוק כ-16 מסלולי משכנתאות שונים ומגוונים שנשענים על בסיסי תמחור והצמדה שונים: משכנתאות צמודות למדד, משכנתאות לא צמודות למדד, משכנתאות בריבית קבועה או ריבית משתנה, משכנתאות שקליות או משכנתאות מבוססות על מטבע חוץ ועוד.
בכל אחד ממסלולי המשכנתא הבנקים למשכנתאות נדרשים לחקור ולקבוע למסלול כזה או אחר ריבית משכנתא שאנחנו כלקוחות "נפגוש" בסניפי הבנק.
נשאלת השאלה, איך זה נעשה? איך מתמחרים בנקים ריבית למשכנתאות השונות? והאם אנחנו כלקוחות נוכל לבחון את המגמות בשוק באמצעות כלים פשוטים וכך נוכל לדעת האם הריבית על המשכנתא עומדת להתייקר והאם הצעת הריביות שקיבלנו מהבנק הוגנת.
אז הנה כמה כללים פשוטים שיסייעו להבין איך זה באמת עובד:

הכלל הראשון הוא– בנקים למשכנתאות מתבססים בגיוס הכספים על תשואות אגרות חוב ממשלתיות  כלומר, הריבית לסוגי משכנתאות כאלו או אחרות נקבעת על פי התשואות על אגרות החוב הממשלתיות שמשתנות מידי יום במסחר בבורסה לניירות ערך. ולכן ריבית על משכנתא כזו או אחרת יכולה להיות היום 5% ומחר 5.1%.

הכלל השני הוא–  קביעת ריבית המשכנתא במסלולים השונים מתבצעת לפי חלוקה מוגדרת מראש כך שלכל אחד ממסלולי המשכנתאות ישנה איגרת חוב ממשלתית מתאימה להוציא מסלולים כגון הפריים והדולר שלגביהם נשענים הבנקים על ריביות הבסיס. תשואות האג"ח או גובה ריבית הבסיס יראו לנו את הריבית באותו המסלול.
להלן רשימת איגרות החוב והחלוקה שלהן למסלולי המשכנתא השונים:
משכנתא שקלית ? צמודה למדד ? אג"ח ממשלתי גליל
משכנתא שקלית לא צמודה- אג"ח ממשלתית שחר
משכנתא על בסיס הפריים- ריבית בנק ישראל
משכנתא על בסיס הדולר או האירו- הריבית על הליבור
כמובן שיש לקחת בחשבון גם את התקופות- כלומר אם אנחנו רוצים לדעת מה ריבית הבסיס על משכנתא במסלול ריבית קבועה צמודה למדד לתקופה של 20 שנים נבחן את תשואות האגח לתקופה של 10 שנים.

הכלל השלישי הוא– העמסת מרווח סיכון בסיסי כלומר בנק למשכנתאות מוסיף 0.2-0.3% לריבית הבסיס בכל המסלולים.

הכלל הרביעי הוא ? הוספת המרווח הבנקאי כלומר: כמה הבנק למשכנתאות רוצה להרוויח על הכסף שאותו הוא מוכר לציבור לקוחותיו. בדרך כלל מדובר במרווח של 0.6-0.7% במשכנתאות שמטרתן רכישת דירה ו- 1.5-2% במשכנתאות לכל מטרה.

וכעת לאחר שארבעת הכללים ברורים  הנה דוגמא לתמחור של משכנתא במסלול ריבית קבועה צמודה למדד לתקופה בת 15 שנים.
נבדוק את תשואות אג"ח גליל לתקופה של 7.5 שנים, נניח לצורך הדגמה שהתשואה הינה- 3%.
על התשואה נוסיף מרווח סיכון של 0.3% ובנוסף לכך נוסיף גם את המרווח הבנקאי (נניח מדובר במשכנתא שמטרתה רכישת דירה) שהוא 0.6% ונגיע לכך שהריבית ללקוח תהיה: 3.9%
וזו גם תהיה הריבית שיציעו לכם בבנק וככל שתצליחו להפחית את הריבית הזו כך תדעו שקיבלתם הטבה אמיתי מהבנקאי.