קניית דירה או השקעה בבורסה, מה כדאי?

אנשים רבים חושבים שרכישת דירה היא העסק המכניס והרווחי ביותר ולעומתם רבים אחרים מאמינים כי קניית דירה להשקעה היא למעשה הפסד של כסף. מה נכון? ננסה לבדוק באלו תנאים דירה כדאית וכיצד לבחון את ההשקעה מול האפיק המנייתי.

ננסה להסביר מהיכן מגיע הרווח בהשקעה בדירה וכיצד ניתן לשפר את הסיכויים להגדיל את הרווח וגם נשווה להשקעה בשוק ההון שמבוצעת דרך קרנות נאמנות או דרך בית השקעות.

בהשקעה בדירה יש שני מקורות לרווח. השכירות השוטפת ועליית ערך אפשרי של הנכס. אם נבחן את ההכנסה השוטפת משכירות ביחס למחיר הדירה, נראה שההכנסה לבדה אינה מציאה מבחינת שיעורי הרווח. לדוגמה, על דירה של מליון וחצי שקלים נוכל לקבל שכירות של 4,000 שקלים לחודש שהם 48,000 ? בשנה, ובמונחי תשואה נקבל 3.2%.

תשואה כזו ואף יותר הרבה יותר ניתן לקבל כאשר נקנה איגרות חוב של מדינה לטווח של 10 שנים הנחשבות לחסרות סיכון. כך שרווח כזה אינו אטרקטיבי אבל צריך לזכור גם שהוא אינו הרווח האמיתי שנותר בידי בעל הדירה בגלל שלל סיבות:

1.עלויות קנייה / מכירה של דירה ? ברכישת דירה יש לשלם הוצאות. מס קנייה הוא חובה ואם רכשנו דרך מתווך יש לשלם גם עמלת תיווך. כמעט בכל דירה שנרכוש נבצע שינויים, ואפילו מינימליים כדי להשביח או כדי להתאים אותה לשכירות. מדובר בהוצאות חד פעמיות אך גם אם נחלקן על פני 10 שנים ובהתחשב בכך שהן משולמות מראש הן עשויות להוריד את התשואה השנתית ב- 0.5% ויותר.

2.אחזקת דירה שוטפת – כל דירה יש לתחזק והתיקונים הקשורים להתיישנות הבית חלים על בעל הדירה. בין ההוצאות האפשריות נמצא סתימות במערכת הביוב או הניקוז, נזילה או החלפת דוד שמש וקולטים אחת לחמש שנים. אם עלות התיקונים היא 4,000 שקלים בממוצע לשנה הם ינגסו בחודש אחד של שכירות.

3.תשלום ועד הבית שאינו חל על השוכר – תחזוקת הבניין ובלאי על נכסי הבניין חלה על בעלי הבית והם חייבים בתשלום ההוצאות שאינן שוטפות כגון זיפות הגג או החלפת תנור הסקה.

4.הפסד שכירות כאשר הדירה עומדת ריקה בין התקופה שהשוכרים הקודמים עזבו ועד שהשוכרים החדשים נכנסו. הפסד כזה תלוי בבעל הדירה,מישהו דינמי כמעט ולא ייתן למצב כזה לקרות אבל בעל דירה אחר עשוי להשאיר דירה ריקה במשך כמה חודשים. בתקופה בה אין שוכרים, בעל הבית צריך לשלם את ההוצאות השוטפות כגון ועד בית וארנונה.

5.שוכרים שבורחים עם חובות ולא משלמים שכ"ד או חשבונות. כאן מדובר בזהירות, ניסיון ומזל. בעלי דירות למכירה ברחובות ודירות מנוסים יוכלו להקטין את הסיכוי ליצירת חובות כאילו על ידי לקיחת ערבויות, המלצות, תשלום מראש וכדומה אבל גם אם יסגרו את כל הפינות האפשריות הסיכון תמיד קיים.

אם כך התשואה על ההון בדירות נמוכה בהרבה מ-3.2% של השכירות. לא תמחרנו את האנרגיה והזמן המושקעים במציאת שוכרים, חתימת חוזים טיפול בתלונות וכדומה, שגם את לזמן המושקע בהם יש ערך כלכלי ונפשי.

על כן משקיעים רבים מרגישים שמדובר בהפסד של כסף. ואמנם, אם מחיר הדירה לא עולה השקעה בנדל"ן אינה מציאה גדולה. במצב של ירידה במחירי הדירות הרי שנוצר חור כספי לבעל הדירה ואכן קיימות תקופות של ירידות מחיר ואפילו חדות.

לטווח הארוך מחירי הדירות עולים. עובדה זה נובעת מתוך העובדה שהאוכלוסייה גדלה, מחירי הדירות במרכז נהנים מעודף ביקוש ועליית מחיר לאורך זמן וגם הדירות שמחוץ למרכז עולות כדי להתאים ולצמצם את הפער בין המחיר במרכז למחוצה לו.

למרות העלייה ההיסטורית במחירי הנדל"ן אסור לשכוח כי לא מדובר בהשקעה בטוחה. בארץ היו תקופות בהם ירדו מחירי הנדל"ן בכ-30% לפני שחזרו לעלות ובחוץ לארץ היו מצבים של קריסות במחירי הנדל"ן. לפני כ-40 שנים הפילה מפולת מחירים ביפן את מחירי הדירות בטוקיו בכ- 90%ובמנהטן בכ-80%. בשנת 2008 נפלו מחירי הדירות בארצות הברית בכ-50%-60% ובאותו הזמן ירדו מחירי הנדל"ן באירופה בכ-40%-50%.

"מחירי הדירות לא עולים"

למזלם של המשקיעים, גם אם מחירי הדירות יורדים בתקופות מסוימות בטווח ארוך הם אכן במגמת עלייה. מכיוון שההכנסה משכירות אינה הופכת את השכרת הדירה לעסק כלכלי משתלם במיוחד, צריך להבין שעליית מחיר הדירה הוא המשמעותי ביותר לרווח ויש לדאוג לסיכויים הגבוהים ביותר לעליית מחיר הדירה. בשיחה על כוס קפה עם חברי ד"ר בני בר יוסף מהמכללה הטכנולוגית בירושלים אמר בני כי מחירה של דירה אף פעם לא עולה.הוא עשוי להישאר יציב או לרדת אבל אינו יכול לעלות. נדהמתי לשמוע משפט כזה והוא מיד הסביר – מחיר דירה יכול להישאר יציב או אפילו לרדת, מה שיכול לעלות אם בכלל הוא מחיר הקרקע עליה יושבת הדירה.

הבנה כזו מכוונת אותנו לבחור דירה במקום בו הסיכויים לעליית ערך הקרקע הם הגבוהים ביותר.לפני שנקנה דירה, נבדוק מהן תוכניות הפיתוח וזאת כדי להגדיל את הסיכויים לעליית ערך הקרקע. סלילה של כביש חדש יכולה להשביח את מחיר הקרקעות, כמו גם תכנון רכבת או רכבת קלה לאזור. קנייה במקומות מרכזיים בהם עתודות הקרקע נמוכות עשויה ליצור אף היא ערך חיובי להשבחה. כמו בהשקעות בבורסה, הגיון בריא וחשיבה פשוטה עשויים לסייע בהחלטה הנכונה.

נחזור רגע להכנסה השוטפת, מלבד השבחת ערך הנכס אם נדאג להקטנת הסיכון שברכישת דירה על ידי רכישת נכס זול יחסית שהתשואה השוטפת ממנו על ההשקעה היא הגבוהה ביותר, נקטין את הסיכון. אם לדוגמא במקום לרכוש דירה ב-1.5 מליון ש"ח נרכוש שתי דירות זולות יותר של 750,000 ש"ח כל אחת, נוכל לקבל כ-3000 ש"ח לחודש לכל אחת וכך נוכל לשפר את התשואה השוטפת ולהיות מוגנים יותר מפני הפסד אם מחיר הדירה לא עולה.

חשוב לזכור את עיקרון פיזור ההשקעות. מי שיש לו "רק" 500 אלף שקל להשקעה ייאלץ לקחת משכנתא כדי לרכוש דירה וכך יגדיל בהרבה את הסיכון להפסד במקרה של ירידת מחיר ובנוסף ישלם ריביות גבוהות לבנק. לעומתו מי שמחזיק בהשקעה של שלושה מליון שקלים ויותר, יעשה טוב אם ישקיע כשליש מכספו בנדל"ן בנוסף להשקעות במניות,איגרות חוב, קרנות נאמנות, קופות גמל, קרנות גידור ועוד.

מניות או דירות?

תופעות אנושיות רבות מקטינות את הסיכוי לרווח במניות. הבעיה העיקרית היא שבמניות רואים את השווי בכל יום. אם רכשנו דירה ומחירה ירד במשך שנה בכ-30% אנחנו לא מודעים להפסד באופן מלא וגם אם כן לא נקבל החלטה רגשית למכור כדי שלא להמשיך להפסיד. במניות ירידות הערך יכולות להתרחש בצורה חדה מאוד ורק יחידים יהיו מסוגלים שלא למכור אחרי ירידה משמעותית ממחיר הקניה שלהם. למרות זאת גם השקעה במניות מניבה רווח נאה לאורך זמן ואפילו יותר מנדל"ן. צריך לזכור גם שניתן לרכוש מניות העוסקות ומחזיקות נדל"ן וכך ליהנות גם מניהול החברה ורווחיה וגם מעליית ערך הנכסים הלא ניידים שברשותה. אם משקיעים היו נוהגים במניות כמו ברכישת נדל"ן, הם היו משיגים רווחים נאים גם שם אבל לעיתים הפסיכולוגיה חזקה מאיתנו.

בועז אילון הינו מנכ"ל בית השקעות תטא 1 השקעות וניירות ערך בע"מ