שיטות החזר במשכנתא – שפיצר, קרן שווה ובוליט

שיטות החזר במשכנתא – לוח סילוקין של המשכנתא הוא פריסת תשלומי המשכנתא מתחילתה ועד סופה ולמעשה נותן ללווה תחזית של ההחזרים החודשיים הבסיסיים מבלי להתחשב בפרמטרים כגון: שינויי ריבית עתיידים, שינויים במדד המחירים לצרכן ושינויים בשערי מטבע חוץ.

לוח הסילוקין של המשכנתא מבוסס על אחת משלוש שיטות החזר שקיימות בשוק המשכנתאות: שפיצר, קרן שווה ובוליט.

לוח שפיצר:
שיטת ההחזר הנפוצה ביותר בשוק המשכנתאות. כ-95% מהמשכנתאות בישראל מבוססות על לוח זה.
לוח שפיצר מאפשר לחלק את המשכנתא (על פי נוסחה שפיצר) למספר מוגדר מראש של תשלומים שווים.
בשיטה זו ההחזר החודשי כולל תשלום על חשבון הקרן והריבית.
ככל שחולף הזמן גדל מרכיב ההחזר על חשבון הקרן, וקטן מרכיב הריבית.
כך למשל ההחזר החודשי במשכנתא ממוצעת של 700,000 ש"ח לתקופה של 20 שנים בריבית של 3% יהיה 3,882 ש"ח.
בהחזר זה מרכיב הקרן יהיה 55% ומרכיב הריבית יהיה 45% וכאמור, ככל שיחלוף הזמן יגדל חלקו של מרכיב הקרן ויקטן מרכיב הריבית בהחזר החודשי של המשכנתא.
לעומת זאת, אם נקצר את המשכנתא לתקופה של 10 שנים יגדל ההחזר החודשי ל- 6,760 ש"ח אבל מרכיב הריבית מתוך ההחזר החודשי יקטן ל- 26% לעומת 45% בתקופה של 20 שנים.
יש לקחת בחשבון שברוב המוחלט של מסלולי המשכנתאות הקיימים ההחזר החודשי עשוי להשתנות כתוצאה מהצמדת המשכנתא למדד, שינויי ריבית או שינויים במטבע חוץ.

קרן שווה:
שיטת החזר זו מבוססת על תשלום זהה וקבוע על חשבון הקרן לאורך כל תקופת המשכנתא.
תשלום הריבית בשיטת החזר זו מחושב על יתרת הקרן הבלתי מסולקת.
בשיטה זו תשלומי המשכנתא ההתחלתיים גבוהים יותר לעומת לוח שפיצר אך הולכים ויורדים לאורך תקופת המשכנתא.
כך לדוגמא ההחזר החודשי במשכנתא ממוצעת של 700,00 ש"ח לתקופה של 20 שנים בריבית של 3% יהיה 4,667 ש"ח לעומת 3,882 ש"ח בלוח שפיצר אך כאמור, אם נתעלם מהשפעת גורמים כגון: מדד, שינויי ריבית או שינויי מטבע ההחזר החודשי בשיטת סילוקין זו ילך ויקטן ובמחצית תקופת המשכנתא לאחר 10 שנים יעמוד על 3,799 ש"ח ואילו ההחזר החודשי האחרון של המשכנתא יהיה רק 2,916 ש"ח שזהו מרכיב הקרן בלבד ללא ריבית.
שיטת החזר זו רלוונטית רק לחלק ממסלולי המשכנתאות הקיימים בשוק הנפוצים בהם הם: ריבית קבועה צמודה למדד, פריים וריבית קבועה לא צמודה.

בוליט (נקרא גם גרייס חלקי):
בשיטה זו לא נשלם את התשלום על חשבון הקרן אלה נשלם רק את התשלום על חשבון הריבית.
כך מאפשר שיטת החזר זו החזרים חודשיים נמוכים (רק עבור הריבית).
בשיטת החזר זו הלקוח יצטרך לפרוע את מלוא סכום המשכנתא בתום תקופת המשכנתא.

יש לקחת בחשבון שקרן ההלוואה יכולה לגדול בתקופת במשכנתא בה משולמת הריבית בלבד וזאת משום שההחזרים החודשיים לא כוללים תשלם על חשבון הקרן ואילו הקרן בינתיים יכולה להיות מושפעת ממדד המחירים לצרכן או משינויים בשער מטבע חוץ.

כך למשל משכנתא בגובה 700,000 ש"ח לתקופה של 20 שנים בריבית של 3% עם גרייס חלקי לתקופה של 12 חודשים, תישא החזר חודשי נמוך של 1,750 ש"ח (לעומת 3,882 ש"ח בלוח שפיצר). אך אם מדובר במשכנתא צמודה למדד והמדד בתקופת הגרייס יהיה 3% אזי קרן המשכנתא תגדל ותגיע לכ- 721,000 ש"ח.