מסלולי משכנתא – קצר, ממוקד ופרקטי

לא מעט הסברים ומאמרים נכתבו על מסלולי המשכנתאות, במאמר זה נעשה סדר בכל סוגי המשכנתאות הקיימים בשוק.
בשוק המשכנתאות קיימים 16 מסלולי משכנתאות המבוססים על מטבעות שונים, בסיס הצמדה שונים ותדירות שינוי ריבית.

החלוקה הבסיסית והברורה ביותר של מסלולי משכנתא היא ל-3 קטגוריות:
משכנתאות שקליות צמודות למדד, משכנתאות שקליות לא צמודות למדד ומשכנתאות צמודות למטבע חוץ

נתחיל בקטגוריה הגדולה ביותר:
משכנתאות שקליות צמודות למדד: (בקטגוריה זו ישנם 11 סוגי משכנתאות)

מסלולים: משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד ומשכנתאות בריבית משתנה צמודה למדד.

ריבית קבועה צמודה למדד– במסלול זה הריבית הינה קבועה לכל אורך חיי המשכנתא ואילו קרן המשכנתא צמודה למדד.
השפעת ההצמדה למדד על המשכנתא באה לידי ביטוי בשני היבטים- עליה בהחזרים החודשיים והגדלת היתרה לסילוק של המשכנתא.
יתרונות- אין סיכון, הריבית לא משתנה.
חסרונות- ההצמדה למדד מצד אחד וחוסר גמישות בפירעון מוקדם.

ריבית משתנה צמודה למדד– במסלול זה הריבית משתנה כל תקופה לפי הגדרה מראש של הלקוח והבנק.
תדירות שינוי הריבית במשכנתא יכולה להיות בטווחים של שנה עד 10 שנים.
כל סוגי המשתנות בקטגוריה זו הינן צמודות למדד ומושפעות ממנו בדיוק כפי שמושפע מסלול קבועה צמודה.
יתרונות – גמישות מבחינת פירעון מוקדם וריבית התחלתית נמוכה.
חסרונות- סיכונים בעליית הריבית וההצמדה למדד.

משכנתאות שקליות לא צמודות למדד: (בקטגוריה זו ו ישנם 3 סוגי משכנתאות):
המסלולים: משכנתא צמודה לפריים, משכנתא בריבית קבועה לא צמודה ומשכנתא משתנה על בסיס מק"מ.
צמודה לפריים– במשכנתא זו הריבית מבוססת על ריבית הפריים (ריבית בנק ישראל  + 1.5%) וממנה הבנק גורע או מוסיף מרווח. פוטנציאל שינוי הריבית במסלול זה הינו חודשי.
מסלול זה אינו צמוד למדד ולכן קרן המשכנתא אינה מושפעת משינויים במדד ונשחקת לאורך השנים.
יתרונות – גמישות גבוהה ביותר בפירעון מוקדם ללא עמלות, אינו צמוד למדד.
חסרונות – פוטנציאל שינוי ריבית בתדירות גבוהה, וכתוצאה מזה תנודתיות בהחזרים החודשיים.

ריבית קבועה לא צמודה– במסלול זה הריבית בה נשארת קבועה לאורך כל חיי ההלוואה והיא לא צמודה למדד המחירים לצרכן.

ההחזרים החודשיים הינם קבועים לכל אורך חיי המשכנתא וקרן המשכנתא יורדת כל חודש בהתאם לתשלום החודשי.

יתרונות-  החזרים חודשיים יציבים ללא שינוי, קרן המשכנתא פוחתת.

חסרונות – ריבית התחלתית גבוהה, משתלמת לתקופות ארוכות בלבד, עמלת פירעון מוקדם.

משתנה על בסיס מק"מ (עוגן מק"מ)- במסלול זה הריבית משתנה כל שנה ואינה צמודה למדד.
הריבית נקבעת על פי תשואות עוגן מק"מ (איגרת חוב ממשלתית) בתוספת מרווח בנקאי.
ישנו מיתאם גבוה מאוד בין התנהגות הריבית במסלול זה לבין התנהגות ריבית הפריים.
יתרונות – גמישות גבוהה ביותר בפירעון מוקדם ללא עמלות, אינו צמוד למדד, סולידי יותר ממסלול הפריים.
חסרונות – פוטנציאל שינוי ריבית עם פוטנציאל חודשי.

משכנתאות צמודות למטבע חוץ: (בקטגוריה זו ישנם 2 סוגי משכנתאות):
במשפחה זו נמצאים משכנתא צמודה לדולר וצמודה לאירו.

ריבית הבסיס במשכנתאות אלו מבוססת על ריבית הליבור אשר מפורסמת על ידי ארגון הבנקים הבריטי ומייצגת את גובה הריבית על פיה בנקים מוכנים להלוואות האחד לשני. ריבית הליבור משמשת כריבית הנפוצה ביותר בהלוואות מט"ח לטווח קצר.

בנוסף הבנק גובה מהלקוח תוספת ריבית מעבר לשיעור הליבור אשר נשארת ברוב המקרים קבועה לכל אורך תקופת המשכנתא. יחד עם זאת ריבית הליבור משתנה בתדירות של 3-6 חודשים.

קרן ההלוואה וההחזר החודשי מושפעים שניהם לשינויים בשערי המטבע אליהם הם צמודים ולפיכך עליות או ירידות בשער המטבע יגדילו או יקטינו את ההחזר החודשי ויתרת המשכנתא.

יתרונות – גמישות גבוהה ביותר בפירעון מוקדם ללא עמלות, הקטנת קרן ההלוואה וההחזרים החודשיים במצב בו שערי המטבע יורדים מתחת לשער המטבע המקורי בו נלקחה המשכנתא.

חסרונות- פוטנציאל שינוי ריבית כל 3 או 6 חודשים, הגדלת קרן ההלוואה וההחזרים החודשיים במצב בו שערי המטבע עולים מעל לשער המטבע המקורי בו נלקחה המשכנתא