כל מה שצריך לדעת לפני שלוקחים משכנתא

מי שדורך לראשונה בסניפים של הבנקים למשכנתאות צפוי להיתקל באוסף של מושגים לא ממש מוכרים ולא בדיוק ברורים. 

אז אם כרגע נראה לכם שאפשר לתת לפקיד המשכנתאות לקשקש כל עוד הוא ייתן את הכסף בסוף – טעות גדולה בידכם. 

הבנת המושגים לעומק תמנע מכם מצבים לא נעימים בעתיד, כגון החזר חודשי גדול מדי, החזר חודשי שגדל במהירות או אי יכולת לפרוע את המשכנתא ללא קנס, גם כאשר יהיה ברשותכם הכסף הנדרש לכך. 

שיעור מימון (הון עצמי)- הדבר הראשון שישאלו אתכם בבנק הוא מה היקף ההון העצמי שלכם ולאיזה שיעור מימון אתם זקוקים. 

הון עצמי: סכום הכסף שיש ברשותכם. היחס בינו לבין מחיר הנכס שאתם קונים יקבע את שיעור המימון שאתם מבקשים. 

אם למשל אתם קונים דירה ב- 1,000,000 ש"ח ועומדים לרשותכם 500,000 ש"ח, אתם זקוקים למימון בשיעור של 50%.

ככל ששיעור המימון שאתם מבקשים מהבנק יהיה נמוך יותר, כך דירוג האשראי שלכם בבנק יהיה טוב יותר ולפיכך הבנק ייתן לכם תנאים נוחים יותר(משום שאתם מהווים סיכון נמוך יחסית מבחינתו). 

עם זאת, אם אתם צריכים מימון בשיעור העולה על 70% תידרשו לרוב לביטוח אשראי של חברת EMI) . ביטוח האשראי יגדיל לכם את ההחזר החודשי בכ-5% . 

באמצעות ביטוח זה אפשר לקנות דירה גם אם יש לכם רק 10% משוויה. כאמור, המחיר של ביטוח EMI הוא 3-4% מגובה מסכום המשכנתא 

שאותו מוסיפים למשכנתא אך ברגע שתחזירו חלק מהמשכנתא ושיעור המימון ירד מתחת לרף מסוים, תוכלו להפסיק את EMI ולקבל החזר חלקי של סכום הביטוח כמובן בהסכמה של הבנק. כמו כן תמיד ניתן לבצע השוואת ביטוח משכנתא.

דמי פתיחת תיק: הבנק שמעניק לכם את הלוואת המשכנתא יפתח לכם תיק עמוס בטפסים. תמורת פתיחת תיק שכזה הוא גובה עמלת פתיחת תיק בגובה 0.25% מגובה המשכנתא כך שאם למשל לקחתם משכנתא בגובה 500,000 ש"ח הבנק למשכנתאות יגבה מכם 1,250 ש"ח.

מה שחשוב לדעת הוא שניתן להתמקח על דמי פתיחת התיק, ולרוב תקבלו הנחה. 

מח"מ (משך חיים ממוצע): לכל הלוואה בשוק ההון (וגם למשכנתא) יש משך חיים שנקבע מראש. בעתיד אולי תקצרו או תאריכו אותו, אבל בשלב הראשון הריבית על המשכנתא תחושב על בסיס המח"מ – ככל שהתקופה ארוכה יותר, כך הריבית תהיה גבוהה יותר. 

הסיבה לכך היא רמת הסיכון הגבוהה יותר עבור הבנק בפריסה של הלוואה על פני תקופה ארוכה. אם בעתיד תחזירו חלק מההלוואה, תוכלו לקצר את המח"מ של ההלוואה הנותרת וכך לגמור עם המשכנתא מהר יותר. 

אם, לחלופין, תגלו שקשה לכם לעמוד בהחזר החודשי שקבעתם, תוכלו להאריך את המח"מ ובכך להקל את העומס של התשלום החודשי.