היטל השבחה בפינוי בינוי

במקומות רבים בארץ מתקיים תהליך של פינוי בינוי, שבו נהרסים בנייני מגורים ישנם ובמקומם קמים בניינים חדשים לגמרי. מטרתו של התהליך היא לשפר את ההתחדשות העירונית בערים השונות בארץ, בצורה שתספק דירות חדשות מבלי לבצע בנייה בשטחים הירוקים של הערים.

עד לא מזמן קבלנים של פרויקטים של פינוי בינוי נהנו מהטבות שונות, ביניהן פטור מהיטל השבחה על הדירות שעברו לידיהם מהפרויקט. השנה שונה האופן שבו מחושב היטל זה עבור הפרויקטים הללו. במאמר זה נבין מהו היטל השבחה, מדוע קבלנים של פינוי בינוי זכו לפטור ממנו ומה בעצם השתנה?

מהו היטל השבחה?

כאשר נעשית השבחה של נכס, כלומר שיפור מבני שלו כמו הוספת מרפסת, הוספת קומות ועוד, לאחר שניתן אישור בנייה מהוועדה המקומית, דרוש בעל הנכס לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית. הסיבה לכך היא שחלה עלייה בערך הנכס וההיטל נועד לכסות את הוצאות הוועדה המקומית, שפועלה מתפרש על תחומים כמו רכישת ושימור מקרקעין לצורכי ציבור, תכנון ופיתוח, השקעה בחינוך ועוד.

מדוע קבלני פינוי בינוי קיבלו פטור מהיטל ההשבחה?

קבלנים האחראים על מתחמי פינוי בינוי מאושרים בירושלים לדוגמה נדרשים להוצאות שלא קיימות בפרויקטים אחרים של בנייה. למשל, יש לממן את ההריסה של המבנה הישן, לכסות את שכר הדירה החודשי לדיירים הוותיקים של הבניין למשך שלוש שנים ובסוף הפרויקט יש באפשרותו למכור רק חלק מהדירות, משום שדיירי הבניין הקודם מקבלים דירות חדשות בבניין.

לכן הקבלנים בפרויקטים של פינוי בינוי זוכים למגוון הטבות ובעבר היה כלול בהן גם פטור מהיטל השבחה על הדירות החדשות שעוברות לידי הקבלן ולא לידי הדיירים של הבניין הישן. זאת כדי לעודד יזמים להמשיך ולהשקיע במיזמי פינוי בינוי המקדמים את ההתחדשות העירונית.

מה השתנה בנושא של פינוי בינוי והיטל השבחה?

כפי שציינו בעבר היטל השבחה בפינוי בינוי נחסך בצורה משמעותית מהקבלנים של הפרויקטים הללו, אך כעת חל שינוי בנושא זה. בית המשפט פסק השנה, שההחלטה על כך שחישוב היטל ההשבחה אינו כולל את הדירות שעוברות לדיירי הבניין הוותיקים מבוטלת. משמעות הדבר היא שקבלנים ידרשו לשלם היטל השבחה גבוה הרבה יותר מבעבר.

החשש הראשוני שעולה מהשינוי הזה, הוא שמיזמים רבים של פינוי בינוי יתבטלו, משום שהם רווחיים כעת הרבה פחות ליזמים. אם המיזמים לא יתבטלו, ייתכן שתיגרם פגיעה בדיירים הוותיקים, בצורה של הפחתת הזכויות הניתנות להם מטעם היזם.

בהחלט ייתכן שכעת פרויקטים של פינוי בינוי אינם משתלמים עבור היזמים ועדיף להם לבנות פרויקטים חדשים לגמרי. גם עבור רוכשי הדירות החדשות ישנה בעיה של התייקרות הדירות, זאת משום שבנייתן עולה יותר ליזמים. יחד עם זאת, על אף החלטת בית המשפט, יכולות בכל זאת הוועדות המקומיות לבחור להעניק פטור ליזמים מהיטל ההשבחה, כדי לעודד את המשך פעילות הפרויקטים.