הלוואות מזנין – הלוואות להשלמת הון

רוב המשקיעים נעזרים במשכנתאות לצורך מינוף עסקאות נדל"ן. לרוב משקיעי הנדל"ן 

זה מספיק אבל למשקיעים מתוחכמים זה לא תמיד מספיק. 

הפתרון של המשקיעים האלו הן הלוואות ביניים או בשמם המקצועי הלוואות מזנין (mezzanine).

אז מהי הלוואות מזנין? ולמה צריך אותה?

על מנת שנוכל להבין למה צריך או למה כדאי להשתמש בהלוואות מזנין , צריך קודם כל להבין מהי הלוואת מזנין?

הלוואות מזנין (mezzanine) הינה הלוואה המשמשת להשלמת ההון העצמי לצורך קבלת משכנתא או קבלת הלוואה בהיקף גדול יותר. 

המושג מתייחס ליזמים ולקבלנים המעוניינים לגייס הון לטובת השלמת עסקת נדל"ן, אבל ברמת העיקרון  מונח זה מתייחס לכל משקיע נדל"ן המעוניין למנף את כספו לצורך עסקת נדל"ן. 

 הלוואת מזנין נובעת מדרישת הבנקים להון עצמי 

כאשר ליזם אין מספיק הון להשלמת עסקת נדל"ן הוא יפנה לבנק לקבלת הלוואה/ משכנתא. לפני שהבנק יתן לו את ההלוואה הוא ידרוש מאותו היזם להביא הון עצמי לביצוע העסקה. במקרים שליזם עצמו אין מספיק הון עצמי הוא יאלץ להשלים את ההון באמצעות הלוואת קצרת מועד. הלוואה זו מכונה הלוואת  מזנין. הלוואת מזנין בדרך כלל לא תינתן על ידי אותו הבנק שאמור לתת את ההלוואה העיקרית. 

לקחת הלוואת ביניים – אלו הפרמטרים שכדאי שתשים אליהם לב. 

מקור הכסף – מומלץ לקחת הלוואות מגופים מוכרים שמכירים את עולם הנדל"ן וביצעו עסקאות כאלו. מודל תמחור נכון הוא קריטי בהצלחת העסקה. 

ניהול אשראי – יזמים הנדרשים לקחת הלוואות כאלה צריכים לעבוד עם גוף שיהיה גמיש לשינויים בפרויקטים כאלו שיהיה גם גמיש ללוחות הזמנים משתנים.

חשוב לזכור

הלוואות מזנין הן הלוואות יקרות יותר (יכולות להיות דו ספרתיות) לכן ישנה חשיבות גבוהה לעמידה בלוחות הזמנים.

אז באילו עסקאות מומלץ ליזמים לקחת הלוואות כאלו?

1.  יזם בעל פרויקט בודד שקיבל אישור להגדלת זכויות הבניה ויכול למשל לבנות 30 יחידות במקום 20 יחידות שהיו בתוכנית הראשונית.

2. יזם שהפרויקטים שלו בביצוע והם לקראת סיום ויש לו עניין  לרכוש קרקע נוספת לבניה.

3. פרויקטים להתחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ"א 38).

4. פרויקטים מניבים – קניונים, נדל"ן מסחרי , מביני ציבור וכו'.

השקעה בהלוואות מזנין

עד עכשיו דיברנו מדוע ליזם כדאי לקחת הלוואות למימון ביניים, אבל גם משקיע שיש 

לו הון פנוי יכול להשתמש בהלוואות מזנין כמקור להשקעה. זאת אומרת, משקיע יכול להצטרף לקרנות חוב המשקיעות בהלוואות מזנין, קרנות אלה יודעות לעשות בדיקת נאותות לקבלנים ולקבל שעבודים תמורת ההלוואה.

התשואות לעסקאות כאלו יכולות להגיע גם ל 8-9% תשואה שנתית.

חוב נחות וחוב בכיר

הלוואות מזנין מוגדרות כחוב נחות לעומת משכנתאות הנחשבות לחוב בכיר.

זאת אומרת במידה והקבלן לא יוכל לעמוד בחוב הסיכוי לנותן ההלוואה לקבל את כספו יהיה

נמוך יותר