תמהיל משכנתא מומלץ לזוגות צעירים

בשנה האחרונה חלו עליות משמעותיות בריבית המשכנתאות שהסתכמו במצטבר בשיעור של כ-1.50%.

עלויות הריבית הביאו לעליה של כ-500-600 ₪ בהחזרים החודשיים על משכנתא ממוצעת של 1 מיליון ₪ לתקופה של 25 שנים.

כמו כן הפערים בין הלוואות צמודות להלוואות שאינן צמודות למדד גדלו ועלו מפער של 0.50% לפער של 1.25% בממוצע.

השינויים שחלו שוק הביאו לשינוי משמעותי בתמהיל המשכנתא הנפוץ-עד שהחל גל עליות בריבית המסלולים הנפוצים ביותר במשכנתא היו קבועה לא צמודה (ק.ל.צ) , משתנה כל 5 שנים לא צמודה ופריים. ככל שהריבית עלתה והפערים בין המרכיבים הצמודים ללא צמודים גדלו החלו הלווים לעבור יותר ויותר למסלולים בריבית משתנה וזאת על מנת להקטין את ההחזר החודשי ההתחלתי. יחד עם זאת הלווים שבחרו להגדיל את מרכיב הריבית המשתנה במשכנתא לוקחים עליהם סיכון גבוה יותר בעליה בהחזרים החודשיים במצב בו ריבית השוק תמשיך ותעלה כפי הצפוי לקרות בחודשים הקרובים.

תופעה נפוצה נוספת שחלה בחודשים האחרונים הינה- הארכת תקופת המשכנתא הממוצעת ב-2 עד 5 שנים.

הסיבה לשינויים הללו הינה הניסיון של הלווים לשמור על החזרים חודשיים התחלתיים נמוכים יותר בתחילת תקופת המשכנתא שכאמור, ההחזרים הללו עלו במאות שקלים בשנה האחרונה.

לאור השינויים שחלו בשוק לאחרונה תמהיל המשכנתא המומלץ לזוגות צעירים השתנה.

פרופיל של זוג צעיר הינו- זוג נשוי, רוכש את דירתו הראשונה בדר"כ מדובר בדירת 3-4 חדרים. כמו כן זוגו אלו בתחילת דרכם מבחינת מיצוי פוטנציאל ההשתכרות שלהם ובנוסף זוג זה צפוי להוצאות יחסית גבוהות (גני ילדים, חוגים וכו')ב-3 עד 5 השנים לאחר רכישת הדירה.

הנקודה החשובה ביותר הינה שזוג זה צפוי לבצע מהלך של שדרוג נכס לאחר 5-7 שנים מיום רכישת הנכס הראשון שלו. כלומר, פעולה של מכירת הנכס שרכש ורכישת נכס אחר גדול ובתקציב גבוה יותר. בדר"כ מהלך כזה כרוך בפירעון המשכנתא הראשונה ולקיחת משכנתא חדשה.

לפיכך, החשיבות הגבוהה ביותר בנוגע לביצועי המשכנתא, העלויות שלה והחיסכון בה הינה ביחס ל-10 השנים הראשונות שלה משום שהסבירות שמי שלקח אותה יבצע פירעון מוקדם בתקופה הזו.

לאור עליית הריביות במשכנתא התמהיל האופטימאלי יהיה כזה שההקפדה בו תהיה על אופטימיזציה לתקופות של 10 השנים הראשונות ובמקביל ניתן יהיה לפרוס אותה לתקופות ארוכות.

הדגש בתמהיל זה יהיה על מעבר למסלולים צמודי מדד שיאפשרו החזרים חודשיים נמוכים וחיסכון משמעותי בשליש הראשון של חיי המשכנתא.

להלן תמהיל למשכנתא של 1,000,000 ₪ עם החזר חודשי של כ-4,600 ₪.