תמהיל משכנתא מומלץ – ינואר 2016

לאחר תקופה בת שנה וחצי בה ריבית המשכנתאות היתה נמוכה ושמרה על יציבות. לפני 7 חודשים השתנתה מגמת הריבית ושוק המשכנתאות חווה עליות ריביות משמעותיות בכל מסלולי המשכנתאות השקליים.

טבלאות הריבית הממוצעת על המשכנתאות של בנק ישראל מראות כי הריבית על המשכנתאות השיקליות עלתה בשיעור שנע בין 0.35% ל- 0.70% ב-7 חודשים ומדובר בשינוי מהותי. כמו כן

2 שינויים מהותיים בבניית תמהיל משכנתא

עליית ריבית המשכנתאות גורמת ל-2 שינויים מהותיים במערך השיקולים בבניית תמהיל המשכנתא:

1. עליית הריבית גורמת להגדלת ההחזרים החודשיים ומצריכה פריסה ארוכה יותר של מספר השנים של המשכנתא על מנת להקטינו חזרה.
2. הפער בין משכנתאות צמודות מדד למשכנתאות שאינן צמודות למדד גדל באופן משמעותי ובכל הוא מגדיל את הכדאיות של לקיחת מסלולים צמודי מדד. פער זה עמד לפני כשנה על 0.80% וכעת הפער גדל עומד על 1.50% עד 1.75%.

שני השינויים הללו משקפים תמונת שוק חדשה שבה עליית הריבית חלה בעיקר במסלולי המשכנתאות הלא צמודים ומצב זה מאלץ להאריך את פריסת המשכנתא במסלולים אלו לתקופה ארוכה יותר לעומת מסלולים צמודי מדד שבהם עליית הריבית הינה מינורית יחסית והם עדיין מאפשרים ללווים לפרוס את המשכנתא לתקופות קצרות יותר ועדיין לשמור על החזריים חודשים נמוכים דבר שמגדיל את הכדאיות בבחירת ממסלולים צמודי מדד.

דוחות בנק ישראל על המשכנתאות לדיור מראים כי התמהיל הממוצע בכלל מערכת הבנקאות מורכב מ- 33% במסלולים צמודי מדד ו-67% ממסלולים שאינם צמודים. לאור השינויים שהשוק חווה סביר שנראה בחודשים הקרובים מעבר איטי בין המסלולים וחלקן של המשכנתאות צמודות המדד צפוי לגדול.

הקווים המנחים אם כן בבניית תמהיל משכנתא השתנו וכעת הינם:

1. הגדלת המרכיב הצמוד מדד שהפך לכדאי יותר ביחס למרכיב הלא צמוד
2. שמירה על מרכיב גדול בריבית קבועה צמודה או לא צמודה על מנת להישמר מהמשך עליות ריבית ששוק המשכנתאות חווה כעת.
3. תכנון מדוייק של תחזית פרעונות מוקדמים אשר ישפיע על ההחלטה האם להגדיל עוד יותר את המרכיב הצמוד. ככל שישנו סיכוי גבוה לפירעון מוקדם של המשכנתא מסיבה כלשהי במחצית הראשונה של חיי המשכנתא כך כדאי יותר באופן משמעותי לבחור במסלולים צמודי מדד.

תמהיל משכנתא ממולץ

להלן תמהיל משכנתא מומלץ למשכנתא בגובה 800,000 ₪ ולהחזר חודשי של כ- 4,250 ₪ :

20% עד 25% – במסלול הפריים לתקופות של 23 עד 25 שנים. הריבית במסלול זה נמוכה מאוד כעת ואינה צמודה למדד. כמו כן הריבית במסלול זה הינה משתנה אך אינה צפויה לעלות בתקופה הקרובה.

15% עד 20%- במסלול ריבית משתנה כל 5 שנים שאינה צמודה למדד לתקופה של 25 שנים. הריבית במסלול זה תהיה קבועה ב-5 השנים הראשונות. כמו כן מסלול זה אינו צמוד למדד ומאפשר הפחתה ביתרות הקרן החל מהתקופה הראשונה.

30% עד 35%- במסלול קבועה צמודה למדד לתקופה של 13 עד 16 שנים. כאמור במאמר זה הריבית במסלול זה הינה נמוכה מאוד ביחס לריביות במסלול האלטרנטיבי שלה (קבועה לא צמודה). לאור האינפלציה הנמוכה הצפויה בשנים הקרובות השינויים בהחזרים החודשיים יהיו מינוריים.

15% עד 20%- במסלול קבועה לא צמודה לתקופה של 18 עד 20 שנים. מרכיב זה יהיה העוגן של כלל תמהיל המשכנתא בהיבט היציבות.

*** גובה הריבית בכל אחד מהמסלולים המפורטים נגזר מטיב הלקוח, אחוזי המימון, יכולת ההחזר ויחסי תיעדוף ריבית בין המסלולים.