קבועה צמודה למדד או קבועה לא צמודה?

בשנים האחרונות ירדה הריבית בשוק המשכנתאות לשפל היסטורי. ריבית הפריים ירדה מ-4.75% ל-1.6% ויחד איתה ירדו כל הריביות במסלולי המשכנתאות השיקליים.

לאור ירידות הריבית שהיו בשוק השתנה גם מבנה המשכנתא הנפוץ שרוב הלקוחות בוחרים בו. השינוי המרכזי שחל במבנה המשכנתא הינו הגדלת המרכיבים במסלולים קבועה צמודה למדד וקבועה לא צמודה.

הלקוחות שבוחרים במסלולים הללו מעדיפים לנצל את ריביות השוק הנמוכות  ולשריין אותן לטווח ארוך כך ימנעו שינויים חדים בהחזרים החודשים כאשר  ריבית השוק תחזור לעלות.

כעת, משהחליטו הלקוחות להגדיל את מרכיבי הקבועה בתמהיל המשכנתא נותרה ההתלבטות איזה מהמסלולים כדאי יותר? קבועה צמודה למדד או קבועה לא צמודה?

קבועה צמודה– במסלול זה הריבית תישאר קבועה למשך כל תקופת המשכנתא אבל קרן המשכנתא הבלתי מסולקת תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן ותגדל בהתאמה לפירסומי המדד. עצם העובדה שהמדד יחול על המשכנתא תביא לעלייה בהחזרים החודשיים בהתאמה לעליית המדד.

קבועה לא צמודה– במסלול זה הריבית תישאר קבועה למשך כל תקופת המשכנתא אך בניגוד לקבועה צמודה מסלול זה לא צמוד למדד המחרים לצרכן ולכן ההחזרים החודשיים ישארו קבועים ללא שום שינוי לאורך כל תקופת המשכנתא.

במסלול קבועה לא צמודה הריבית ההתחלתית תהיה גבוהה יותר לעומת קבועה צמודה, פער הריביות בין המסלולים הללו מהווה את הפער שהבנק גובה מהלקוח על ביטול ההצמדות למדד.

פער הריביות בין המסלולים הללו נאמד בכ-1.50% ולפיכך ההחזר החודשי ההתחלתי גבוהה יותר במסלול קבועה לא צמודה. כך למשל על סכום של 500,000 ₪ לתקופה של 20 שנים ההחזר החודשי ההתחלתי במסלול קבועה לא צמודה יהיה גבוה יותר בכ- 250-350 ש"ח.

חשוב להבין שאמנם ההחזר החודשי בקבועה צמודה נמוך יותר אך הוא הולך ועולה במשך השנים ובמשך תקופת המשכנתא הוא משתווה לזה של קבועה לא צמודה ואף עולה עליו בהמשך.

על מנת להבין איזה מהמסלולים כדאי יותר עבורנו יש להתחשב בפרמטר מרכזי: תוך איזו תקופה ההחזרים החודשיים של שני המסלולים הללו משתווים.

על מנת לתת תשובה לכך נשתמש בדוגמא של משכנתא בסכום של 500,000 ש"ח לתקופה של 20 שנים. הריבית בקבועה צמודה למדד הינה- 1.65% והריבית בקבועה לא צמודה הינה- 2.85%

ההחזר החודשי ההתחלתי במסלול קבועה צמודה למדד יהיה: 2,460 ש"ח

ההחזר החודשי ההתחלתי במסלול קבועה צמודה למדד יהיה: 2,770 ש"ח

הפער ביניהם עומד על : 310 ש"ח

בהנחה שמדד המחירים לצרכן יעמוד על ממוצע שנתי של 2.30% (כפי שהיה בעשר השנים האחרונות) ההחזרים החודשיים של שני המסלולים יהיו שווים לאחר 5-6 שנים והמסלול של קבועה לא צמודה יהפוך למשתלם יותר רק לאחר 10-12 שנים.

המסקנה היא: מסלול קבועה לא צמודה משתלם יותר רק בתנאי שבכוונתנו להישאר עם המשכנתא לטווח ארוך של לפחות 50% עד 60% מתקופת המשכנתא. כלומר, אם לקחנו משכנתא לתקופה של 20 שנים רק אם נדע שאנחנו מתכוונים להישאר איתה לטווח של 12 שנים ומעלה אזי ישתלם לנו לקחת את מסלול קבועה לא צמודה. מנגד, אם ישנו סיכוי שנפרע את המסלול הזה במהלך 10-12 השנים הראשונות אזי ישתלם יותר לקחת את מסלול קבועה צמודה למדד.