לוח שפיצר וקרן שווה – איך נחשב את המשכנתא שלנו?

מחשבון משכנתא הינו הכלי הבסיסי לתחשיב החזר חודשי של המשכנתא לפי לוחות תשלום שונים שקיימים בעולם המשכנתאות.הלוח הנפוץ ביותר לחישוב ההחזר החודשי באמצעות מחשבון המשכנתא הינו לוח שפיצר.

לוח שפיצר מבוסס על נוסחה שפורסת את קרן המשכנתא לפי התקופה שהוגדרה במחשבון המשכנתא לתשלומים שווים לכל אורך התקופה.הרעיון המרכזי בלוח שפיצר הינו החלוקה בין הקרן והריבית לאורך תקופת המשכנתא באופן כזה שבתחילת המשכנתא מרכיב הריבית גדול יותר ולעומתו מרכיב הקרן קטן יותר.

ככל שהמשכנתא מתקדמת על ציר הזמן, היחס הזה משתנה באופן כזה שמרכיב הריבית הולך וקטן ולעומתו מרכיב הקרן הולך וגדל.כך, ככל שנפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר לפי לוח שפיצר, מרכיב הריבית יהיה גדול יותר ומרכיב הקרן יקטן. לכן, מומלץ לקצר ככל שניתן את תקופת המשכנתא. הלוח השני לביצוע חישוב ההחזר החודשי של המשכנתא הינו קרן שווה. בלוח זה, בשונה מלוח שפיצר, התשלומים החודשיים מחושבים באופן כזה שקרן המשכנתא מחולקת לתשלומים שווים ומרכיב הריבית מחושב רק על יתרת הקרן הבלתי מסולקת. לפיכך, מתקבלים תשלומים התחלתיים גבוהים יותר לעומת לוח שפיצר, אך תשלומים אלו הולכים ויורדים לאורך תקופת המשכנתא

בבואנו להשתמש במחשבון המשכנתא עלינו לקחת בחשבון מספר גורמי אי ודאות שישפיעו לאורך הזמן על ההחזרים החודשיים של המשכנתא. ההחזר החודשי שיופיע במחשבון המשכנתא הינו ההחזר החודשי הראשון של המשכנתא, שכאמור צפוי להשתנות לאורך הזמן כתוצאה מגורמי אי הוודאות. שני גורמי אי הוודאות המרכזיים הינם שינויים במדד המחירים לצרכן ושינויים בריבית הרלוונטית למסלולים בריבית משתנה, כגון: פריים, משתנה כל 5 שנים, מק"מ וכו'.

מחשבון משכנתא בסיסי לא לוקח בחשבון את השינויים בגורמים הללו, ולכן יציג רק את ההחזר החודשי הראשון של המשכנתא. לעומתו, מחשבון משכנתא מקצועי יותר, כדוגמת מחשבון המשכנתא של עתיד משכנתאות, יכניס לחישוב המשכנתא את הגורמים הללו, ויוכל להראות לנו חיזוי של התפתחות ההחזרים החודשיים. כמו כן, שילוב גורמי אי ודאות במהלך חישוב משכנתא שנעשה באמצעות מחשבון המשכנתא מאפשר לנו להגיע לעלות הכוללת של המשכנתא, כלומר על כל שקל משכנתא שניקח – מה יהיה הסכום שנחזיר בתום תקופת המשכנתא, תוך התחשבות בגורמים כגון שינויים במדד המחירים לצרכן ושינויים עתידיים בריביות המשכנתא.שימוש חכם במחשבון משכנתא לחישוב מדויק של עלויות המשכנתא הינו קריטי לתהליך ולהוזלת העלויות לטווח ארוך. הוזלת העלויות באה לידי ביטוי במאות ועשרות אלפי שקלים.