עמלת פירעון מוקדם – שינוי שיטת החישוב

ב- 23.02.2015 נכנסה לתוקפה הוראה חדשה של בנק ישראל שמתייחסת לצורת החישוב של הבנקים למשכנתאות את עמלת ההיוון (מה שאנחנו נוהגים לכנות "עמלת פירעון מוקדם" או "קנס משכנתא"). צורת החישוב החדשה מקטינה באופן משמעותי את עמלת ההיוון של חלק לא מבוטל מקהל משלמי המשכנתאות. ההוראה של בנק ישראל משנה את צורת החישוב לפי ההסבר הבא:עד שההוראה נכנסה לתוקפה, הבנק היה משווה את הריבית של הלקוח במשכנתא לריבית המשכנתאות הממוצעת שנקבעת ומתפרסמת מידי חודש על ידי בנק ישראל. במידה וריבית המשכנתאות הממוצעת שמתפרסמת על ידי בנק ישראל נמוכה יותר מהריבית במשכנתא של הלקוח, הבנק מהוון את הפרש הריביות ליתרת תקופת המשכנתא.

לדוגמא: לפני 5 שנים לקוח לקח משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד לתקופה של 20 שנים בסכום של 700,000 ש"ח וגובה הריבית הינו 4.20%. כעת, כאשר נותרו 15 שנים לסיום המשכנתא, הלקוח מעוניין לפרוע את המשכנתא והבנק יחשב את עמלת ההיוון לפי הפער בין הריבית שלו (4.2%) לבין הריבית הממוצעת העדכנית שנקבעה ע"י בנק ישראל לתקופה של 15 שנים (2.24%), לפיכך הפער בין 4.2% ל- 2.24% – 1.96% יניב עמלת היוון של- 73,000 ש"חמנגד, ההוראה החדשה של בנק ישראל מתייחסת ללווים ברמת סיכון גבוהה, כלומר לווים שהבנק תימחר את המשכנתא שלהם בריבית גבוהה יותר, משום שבאותה העת שנטלו את המשכנתא הוגדרו על פי הקריטריונים של הבנק כ"לווים ברמת סיכון גבוהה", למשל בגלל אחוז מימון גבוה, כושר החזר נמוך, מטרת הלוואה שאינה דיור ועוד.מאחר והתמחור של הריבית במשכנתא עבור אותו לקוח ברמת סיכון גבוהה הינו יקר יותר, פער ההיוון בין הריבית במשכנתא לריבית השוק הממוצעת של בנק ישראל יגדל יותר וכך תגדל עמלת הפירעון המוקדם.

כיום, ישנם כ- 850,000 משקי בית משלמי משכנתאות בישראל. כ-30 עד 35 אחוז מהם מוגדרים ומתומחרים כלווים ברמת סיכון גבוהה, כלומר כ-250,000 משפחות. ההוראה החדשה של בנק ישראל קובעת שבחישוב פערי הריביות יש להתעלם מריבית המשכנתא של הלקוח, אלא יש להתייחס לריבית הממוצעת שהיתה באותה העת בה הלקוח קיבל את המשכנתא, שתהיה בהכרח נמוכה יותר מזו שקיבל כלקוח עם סיכון גבוה. אם נתייחס לדוגמא שלנו: הלקוח קיבל ריבית של 4.2% כלקוח מסוכן, כאשר הריבית הממוצעת באותה העת בה נטל את המשכנתא היתה 3.08%, ולכן פער ההיוון יקטן מ- 1.96% ל-0.84% ועמלת ההיוון תקטן מ- 73,000 ש"ח ל- 28,500 ש"ח, כלומר הקטנה של 44,500 ש"ח.ברור שהדבר משפיע באופן משמעותי על כדאיות מחזור המשכנתא של חלק ניכר ממשקי הבית משלמי המשכנתאות, ומומלץ מאוד להוציא תדפיס יתרות משכנתא עדכני ולבחון מחדש את נושא מחזור המשכנתא.