המדריך למתחיל-מחזור משכנתא

מחזור משכנתא

לקחתם משכנתא בשנים האחרונות? זה הזמן לבדוק את האפשרות למחזר אותה ולשפר את תנאי המשכנתא באופן משמעותי.

איך מתחילים? ומה בודקים? הנה כמה שלבים שיקלו עליכם ויאפשרו לכם לצלוח את תהליך המחזור בקלות.

 

בדיקת כדאיות מחזור המשכנתא– זוהי הבדיקה הראשונה שנבצע בתהליך מחזור המשכנתא. נבדוק האם כדאי לשנות את תנאי המשכנתא הקיימים לאלו הקיימים כעת בשוק.

המטרה היא- לפרוע את המשכנתא הקיימת באמצעות משכנתא חדשה בתנאי השוק הנוכחיים וכך נוכל לשפר את תנאי המשכנתא.

התוצאה של המהלך הזה הינה- הקטנת ההחזר החודשי או קיצור תקופת המשכנתא. במקרים מסוימים אפשר אף ליהנות משניהם.

בבדיקת הכדאיות ניקח בחשבון את יתרת המשכנתא ואת עמלות הפירעון המוקדם במידה ויש כמו כן ניקח בתחשיב את יתרת התקופות בכל אחד ממסלולי המשכנתא ונבין מהי תקופת המשכנתא המשוקללת שנותרה לסיום.

לאחר שננתח את כל הפרמטרים הללו נרכיב מנגד תמהיל משכנתא עדכני שמתבסס על ריביות המשכנתא הנוכחיות בשוק.

הבחינה של שני התמהילים החדש אל מול התמהיל הישן תאפשר לנו לדעת האם כדאי למחזר , האם ניתן להקטין את ההחזר החודשי ו/או לקצר את תקופתה ובנוסף ניתן יהיה להעריך את החיסכון המצטבר במחזור המשכנתא.

מה גובה חיסכון במחזור משכנתא? באופן כללי החיסכון המשכנתא יכול לנוע בין 5% ל-15% מיתרת המשכנתא. ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר, ריביות המשכנתא גבוהות יותר ועמלות הפירעון נמוכות יותר (במסלולים גמישים) רמת החיסכון תשאף למקסימום.

 

קבלת אישור עקרוני על מחזור המשכנתא–  השלב הבא הוא קבלת אישור עקרוני מהבנק על מחזור המשכנתא.

בשלב זה ישנו הבדל בתהליך האישור בין הבנק המקורי בו משולמת המשכנתא לבין בנקים אחרים.

בבנק המקורי יבדקו בעיקר את מוסר התשלומים של הלקוח כלומר האם הלקוח שילם בשנים האחרונות את המשכנתא באופן סדיר מידי חודש. במידה והתשלום הינו סדיר אזי ברוב המקרים הבנק יאשר את המחזור.

במידה והלקוח יבחר למחזר את המשכנתא על מנת לקצר תקופה ולהגדיל את ההחזר החודשי, במקרה זה הבנק יבקש לבחון את רמת ההכנסות שלו.

בבנקים אחרים תהליך אישור הבקשה למחזור משכנתא הינו זהה לחלוטין לתהליך אישור משכנתא לרכישת דירה. לצורך כך יבקש הבנק מהלקוח לגבש את כל אישורי ההכנסות הנדרשים שמעידים על רמת ההכנסה המשפחתית הכוללת ועל אופן ההתנהלות הפיננסית. לאחר שהבנק יבחן את כלל מסמכי ההכנסות הוא ינפיק אישור עקרוני לרוכש.

בהכנסות הבנק יבחן את ההכנסות שיש ללקוח מעמל ובנוסף יתייחס להכנסות שוטפות נוספות כגון: הכנסות משכר דירה מנגד יבחן הוצאות קבועות כגון: תשלומי הלוואות, תשלומי משכנתאות וכו'.

בבחינת ההכנסות אל מול ההוצאות הקבועות יקבע הבנק את יחס ההחזר ביניהם ויגדיר את רמת הסיכון של הלקוח וכך גם יתמחר את הריביות שייתן ללקוח.

 

גיבוש תמהיל משכנתא נכון– לאחר קבלת האישור/ים העקרוניים יש לקבוע תמהיל אחד וברור למשכנתא.

בנקודת הזמן זה מתכוננים לבצע מחזור משכנתא ניתן להתאים מחדש את תמהיל המשכנתא ליכולות הפיננסיות העדכניות שנוצרו למשל: עליה או ירידה בהכנסות החודשיות, מצב ריביות השוק באותה העת (אם ריבית השוק נמוכה אזי כדאי לקבע את הריבית באמצעות מעבר למסלולים בריבית קבועה), האם מתוכננים פירעונות מוקדמים בתקופה הקרובה וכו'.

לאחר בניית התמהיל יש לבחון את הריביות שמציע הבנק המקורי אל מול הריביות שמציעים בנקים אחרים.

 

מחזור בבנק המקור או בבנק אחר? אחת השאלות הנפוצות בנושא מחזור המשכנתא הינה היכן כדאי לבצע את מחזור המשכנתא- בבנק המקור או בבנק אחר.

לכאורה התשובה על כך הינה פשוטה- צריך למחזר בבנק בו הריבית שיציעו הינה נמוכה יותר.

אך יש לקחת בחשבון מספר פרמטרים נוספים- מחזור בבנק המקורי מסתכם בחתימה מחדש על מסמכי משכנתא והתאמת פוליסת ביטוח החיים לתמהיל המשכנתא העדכני.

מנגד, מחזור בבנק אחר כרוך בתהליך ארוך יותר שזהה לחלוטין לזה של לקיחת משכנתא חדשה כולל כל העלויות הנלוות של שמאי, רישום בטחונות, אגרות  וכו'.

לעיתים כדאי להישאר בבנק המקורי גם אם הריבית יקרה במעט על מנת לחסוך את עלויות המעבר ואת הזמן הכרוך במעבר.

 

חתימה על תיק המחזור- זהו השלב הסופי בתהליך המחזור לאחר שמסיימים את כל עבודת ההכנה.

במידה והחתימה מתבצעת בבנק המקורי אזי בתום החתימה תדרשו לעדכן את פוליסת הביטוח החיים  שלכם ובסך הכל מדובר בתהליך קצר ויעיל.

במידה והחתימה תתבצע בבנק אחר אזי בתום החתימה יחל תהליך של רישום בטחונות לאחר שהבנק המקורי ייתן לבנק החדש אישור לשעבוד הנכס בדרגה שווה. כאמור, תהליך זהה ללקיחת משכנתא חדשה ולוקח כ-2 עד 4 שבועות.

ריכזנו עבורכם כמה מאמרים העשויים לעזור לכם בדרך:

בדיקת כדאיות מחזור משכנתא בקלות ובמהירות

ריביות משכנתא מומלצות

עונת מחזורי המשכנתאות בשיאה

© כל הזכויות שמורות לעתיד ניהול תיקי משכנתאות בע"מ

טריפל - שיווק דיגיטלי